[라이브] "2025년은 '2022년 하락장'과 비슷할 것"…코인과 미국 주식 등 자산이 집값에 미친 영향은?

<김기원 대표>

1. 아파트값, 드디어 꺾였다.
"실거래가 지수를 보면 10월에 정점 찍고 11월부터 이제 떨어지기 시작했습니다."

2. 2022년과 비슷... 하락장 초입?
"2024년 11월의 부동산 시장은 2021년 11월과 굉장히 유사합니다."

3. 내 집 마련은 2025년 하반기?
"저는 2025년 하반기가 대한민국 부동산 시장에 있어서 굉장히 위험한 시기라고 좀 보고 있습니다."

4. 내년 하반기, 뭐가 문제인가?
"대한민국, 특히 서울의 부동산 시장을 버텨낼 수 있는 이 본질적인 에너지가 싹 사라진 상태에서 스트레스 DSR 3차가 시행되면 본격적으로 조정이 발생하지 않겠나 그렇게 좀 바라보고 있습니다."

5. 집값 하락, 정부가 놔둘까?
"그게 조금 2023년, 24년과 25년이 확연하게 다른 점이 있는데요. 이게 뭐냐 하면 정책 자금이 있긴 있었지만 이때부터는 스트레스 DSR 2차가 적용이 된다라는 거예요."

6. 공급 대란과 집값
"공급이 많아도 올라갈 수 있고요. 공급이 작아도 내려갈 수 있습니다. 그리고 중요한 거는 뭐냐 하면 가격은 공급으로만 결정되지 않아요."
"2026년에 입주 물량 하나 작은 것 때문에 시장이 대세 상승을 한다 저는 그거는 쉽지 않다라고 봅니다."

7. 호가는 내년 하반기 내려간다
"내년 하반기에는 스트레스 DSR 3차가 확실하고, 이거는 거의 변수가 아니잖아요. 이거는 시행을 할 거거든요."

8. 2025년, 내 집 마련 호기?
"내년의 하락은 이런 작은 하락이 아니라 굉장히 큰 하락일 가능성이 높고, 그리고 그렇게 된다면, 어느 정도에서 조정이 되면 그때는 정말로 내 집 마련을 할 수 있는 굉장히 좋은 시기가 올 거예요."

9. 내 집 마련 신호... 거래량
"두 가지 거래량과 주택 구입 부담 지수가 저평가인 상황을 확인하시고 내 집 마련하시면 절대 실수가 있을 수 없고요. 그리고 이런 시기는 머지않아 이제 온다. 한 1년에서 1년 반 정도 남지 않았을까 생각합니다."


<채상욱 대표>

1. 2025년 부동산 시장?
"전체적으로는 상반기에는 대출이 열리면서 수요가 회복을 하고 하반기에는 수요가 경색될 걸로 보고 있어서 상고하저 흐름으로 보고 있습니다."

2. 코인과 미국 주식으로 집 산 사람들
"부동산과 관계가 없다고 생각했던 비관련 자산들이 급격한 변동성을 보이면서 그쪽이 강세로 갔을 때 부동산에도 약간 전이 효과가 있다는 겁니다."

3. 부동산, 주식이 되다
"투자 자산의 성과가 좋아지는 사이드가 나오면 가계 소득은 안 좋아도 누군가는 큰돈을 벌어서 주택 거래하는 게 가능하고 거래 위축 속에서 신고가가 나올 거라고 생각하거든요."

4. 대출 규제, 얼마나 강화할까?
"경제가 명목으로 4% 성장한다면 대출은 명목으로 3% 성장을 해야 정부 부처가 생각하는 GDP 대비 가계 부채가 내려가는 유지가 되는 거고요, 그게 지금 제1과제입니다."

5. 정부 대출 정책, 집값 좌우할까?
"대출만으로도 다 조정되는 시대가 아니라 어쨌든 경상 소득과 비경상 소득이라는 개인의 소득원이 또 존재하기 때문에 주목해서 보고 있습니다."

6. 2026년 공급 대란과 25년 집값
"저는 2026년 공급 감소가 지금 당장의 주택 가격에 엄청난 영향을 주지 않는 것 같고요... 부동산이 매우 금융화되고 있다는 걸 많이 느끼면서 결국은 개별 이슈 재료 모멘텀 그다음에 전반적인 유동성 이런 것들이 부동산 가격의 코어가 된 것 같습니다."

7. 우울한 경제 전망과 집값
"전통적으로 소득 증가가 더디기 때문에 확실히 대출에 더 큰 예민한 영향을 받을 수밖에 없고, 대출이 있고 없고에 따라서 시장이 그냥 살아나느냐 죽느냐 이렇게 심플하게 잡힌 것 같습니다."

8. 내 집 마련을 위한 조언
"제가 집을 살 때도 똑같은 거였는데요. 소위 아이 낳고 자식 키우고 학령기가 되고 이런 자연스러운 그런 과정 속에서 주택의 구입을 검토하시라 말씀드립니다."


<김규정 위원>

1. 2024년 연말 집값 '약보합세'
"서울이 상승세를 멈추면서 전국 시장이 다시 약보합세로 전환이 되고 있는 상황입니다."

2. 줄어드는 거래량... 쌓이는 매물
"자금 마련이 어려워진 수요자들이 구매를 미루는 거래 시기를 좀 지연시키는 상황이라고 하면 거래가 안 되니까 매물 적체는 점점 지속이 될 것입니다."

3. 2025년 부동산 시장은?
"일단 내년은 올해와 비교해서는 그런 정도의 거래 활발한 거래라든가 가격 변동성을 보이기는 기본적으로 좀 어렵다라고 보여집니다."

4. 정부 대출 규제 계속된다?
"특히 부동산 담보 대출, 주택담보대출, 전세대출에 대한 위험성 제기가 되고 있는 상황이다 보니까 대출 규제가 그렇게 쉽게 완화되거나 풀리는 모양새를 보이기는 좀 쉽지 않아 보입니다."

5. 내년 초 은행 대출 재개되는데...
"연초에 은행들의 새로운 대출 한도가 게시되어도 그것만 믿고 의사결정을 하시거나 낙관적으로 보시기보다는 실질적으로 자금 마련책을 세밀하게 세워두셔야 낭패 보시는 일이 없으실 것 같아요."

6. 2026년 공급 대란, 내년 영향은?
"2025년, 26년에 수요자들의 영향을 미칠 변수임에는 틀림없는 것 같아요."

7. 결국 제일 중요한 건 금리?
"2024년 상반기에 서울 아파트 거래를 핵심적으로 좀 밀어붙이게 된 요인은 저는 근원적으로는 금리라고 보입니다."

8. 내 집 마련을 위한 기회?
"올해보다는 올해 하반기보다는 내년 상반기까지 대출 규제 같은 것들로 가격 조정 매물이 조금 있을 수 있습니다."

#부동산 #집값 #아파트