[라이브] "집이 없으면 집을 못 사는 시대" 무주택자들은 내 집 마련 어려울까? 엇갈리는 부동산 시장에 대한 평가 (ft. 박은정 감정평가사, 채상욱 대표)

[박은정 감정평가사]

1. 최근 집값 움직임은?“대출이 막히는 것이 시장에 가장 큰 변곡점이 됐는데..시장에 참여할 수 있는 수요들은 대출이 없었으면 참여하지 못했었던 거라는 걸 보여주는 게 아닌가 생각합니다.”

2. 내년 초 대출 재개 뒤 집값 오른다?“상대적으로 어떤 대출을 필요로 하는 사람들이 (대출을) 받기 어려운 구조로 (갈 것이고요) 전년보다는 좀 원활하지 않은 구조로 갈 수 있을 거다라고 생각합니다.” 

3. 쌓이는 매물, 어떻게 봐야 할까?“우리나라 사람들이 갖고 있는 대부분의 자산이 부동산이고 그중에 가장 큰 부분을 차지하는 것이 주택이거든요. 그래서 이 주택을 기존의 주택 값이 많이 올랐으니까 이런 부분들을 처분해서 어떤 생활에 필요한 자금 또는 자녀를 위한 자금들 이런 것들을 유용해야 되는 상황이 되고 그러면 시장에서 평가를 해야 하잖아요. 그럼 그만큼 매물이 많이 나오는 거거든요.”
“매물이 나왔을 때 그 누군가 새로운 수요가 들어와서 소진이 된다면, 지금과 같이 매물의 증가가 가파르게 일어나지 않을 텐데 지금은 이제 사줄 수 있는 수요 자체도 시장에서 참여를 할 수 있으려면 사고 싶은 의향과 또 살 수 있는 능력이 있어야 하는데, 이 살 수 있는 능력에 대한 부분이 대부분이 대출로 충당을 했기 때문에 대출이 막히니까 수요가 줄어들 수밖에 없고..매물 적체 현상이 좀 더 오래가지 않을까, 하는 생각을 합니다.”

4. 올 연말엔 집 사야 한다는 주장에 관하여
“정부가 부양을 한 시장이라고 볼 수 있는데 이걸 할 수 있는 여력을 잃었기 때문에 사실은 이게 모든 게 스톱이 된 상황이거든요. 그러면서 정상적으로 거품이 빠지는 과정을 인위적으로 막고 지연시켰던 것이고 그러면서 더 많은 대출과 더 많은 사람들의 어떤 기대감 이런 것들이 반영된 가격으로 형성된 상황이다 보니까 이게 이제 이걸 어떻게 보면 지연시키거나 조금은 시장에 천천히 충격 이 덜하게 연착륙시킬 수 있는 방안을 마련 갖고 있지 않은 상태에서 이제 내년은 조정의 폭이 더 클 수 있다고 생각을 합니다.”

[채상욱 대표]

1. 찬바람 부는 부동산 시장“8월 말부터 은행 대출 규제가 시작이 됐고요. 은행 대출 규제 시작된 이후부터는 거래 시장이 위축이 되고 있고 그리고 매매 실거래가도 약세로 전환을 했고 9월 실거래 지표나 10월을 보면 하락세로 전환을 했습니다.”

“8월 말 9월 초에 있었던 감독 당국의 은행 대출 규제가 트리거였다는 걸 다 알고 있기 때문에 역사상 어떻게 보면 가장 명확한 은행 대출 규제가 수요를 위축시키고 위축된 수요가 가격과 거래량을 위축시키는 가장 명확한 그런 흐름이 나오는 그런 기간인 것 같습니다.”

2. 하락 추세, 고가 주택도 예외 아니다?
“지난 2년간을 비춰보면 서울은 그래도 바닥에서 좀 크게 올랐는데 조정이 컸기 때문에 좀 올랐던 것 같고요. 다른 지역에서는 이만한 회복세는 나타나지 않고 있습니다.”
“전체 종합적으로 보면 지수가 하락 실거래하는 퍼센티지가 이제 많아지면서 요즘 분위기는 점점 더 약세로 가고 있는 그런 분위기인 것 같습니다. 아마 좀 더 이런 장세가 길어진다면 고가 주택 위주로 조정 폭이 좀 나올 것 같습니다.”

3. 줄어든 거래량의 의미는?
“과거와 똑같이 갈아타기 거래량이 숫자는 비슷하지만 신규 주택 구매가 다 소거가 돼버리다 보니까 갈아타기 거래의 비중이 종전 20%에서 60%가 된 거고 거래량은 8천 건에서 4천 건이 된 거거든요. 그 얘기는 지금의 높은 주택 가격으로 무주택에서 1주택이 되시는 분들이 사실상 다 아웃됐다는 얘기고요. 그만큼의 거래량이 빠진다는 거기 때문에 평 거래 규모는 4천 건 정도가 유지가 될 거고 전반적인 거래 시장에서는 앞으로도 1주택 갈아타는 그런 수요가 가장 그냥 일반적인 실수요 정도가 될 것 같습니다.”

4. 쌓이는 매물, 더 쌓일까?“매물 쌓이는 것도 역시 갈아타기 위한 선호가 반영이 되는 것입니다.그러니까 주택시장이 폭락한다 급락한다 이런 차원에서의 접근이 아니고 올해도 그렇고 작년에도 그렇고 22년 이후부터는 주택시장에서 내 집이 팔려야만 넘어갈 수가 있기 때문에 계속해서 그런 시도가 있는 것입니다. 자기 집을 팔고 더 좋은 지역으로 가려고 하는 그런 움직임은 제가 판단했을 때는 초저출산이랑 맞물리면서 좀 더 심화가 된 것 같습니다. 1주택 갈아타는 와중에 좀 더 학군지 위주로 가려고 하는 그런 움직임들이 있다 보니까 매도 희망 물량 건들이 계속해서 증가를 하는 것 같습니다.”“갈아타기가 폭발적으로 늘어났다기보다는 퍼센티지가 늘어난 거고요. 건수로는 무주택에서 1주택이 되는 신규 유주택 취득자가 급감을 했다는 의미 집값이 비싸졌기 때문이죠. 집값이 비싸졌기 때문에 이들이 주택 구입할 구매 자금이 없어가지고 주택시장으로 신규 유입이 잘  안되고 있습니다.”

5. 둔촌주공, 11월 집값 변수 될까?
“둔촌주공 같은 경우에는 조금 독특한 게 해당 단지가 너무 크다 보니까 해당 단지에서 예상되는 대출 증가만 8조 원이 넘어가거든요. 민영 은행들의 2개월 치 대출 증가세입니다.그러다 보니까 9월부터 이 대출 증가를 염두에 두고 대출 위축이 조금 있었던 건데 내년 초에는 이게 열리게 되면서 은행들도 어쨌든 2025년이 되면 캘린더가 바뀌었으니까 약 60조 원 정도 되는 대출 룸이 열리고 그것을 갖고 적극적으로 대출 영업을 할 것 같거든요.그래서 그 과정에서 상반기는 둔촌주공 입주와 맞물려가지고 대출이 확대가 되면서 수요가 구매력이 올라가고 올라간 구매력으로 주택을 거래하시는 분들이 많이 나올 것 같고요.”

6. 내 집 마련을 위한 조언“저는 내 집 마련하시는 분들이 너무 시점을 재실 필요는 없다고 생각하고요.그냥 자기가 해당 주택에 대한 소득이라든가 이런 부분을 다 감당할 수 있는지 이런 판단이 중요하다고 생각합니다.”
“집을 투자 대상이 아니라 지금은 말 그대로 장기 주거의 대상으로 바라보시고 접근해야 될 때인 것 같고요. 투자에 적합한 시대는 아닌 것 같습니다.”