[스프] 금리 내려가서 집값 오른다?…"집 살 수요가 없다"

경제자유살롱 특집 '2024년 부동산 전망'에 출연한 전문가 8명의 분석을 종합하는 2번째 연재입니다.
SBS 경제자유살롱에 출연한 전문가들은 2024년 부동산 전망을 할 때마다 2023년 정부가 내놓았던 특례보금자리론 얘기부터 꺼냅니다. 2022년 하반기부터 이어지던 '거래 절벽과 가격 폭락' 속에서 부동산 경착륙을 막으려던 정부 정책이 예상보다 시장에 큰 영향을 미쳤기 때문입니다.

그리고 1년. 우리는 2024년에 또다시 하락장을 만났습니다. 이번에는 또 변수가 등장할까요? '제2의 특례보금자리론'이 나올까요?

오늘은 '하락장'으로 시작한 2024년 부동산 시장을 '수요 측면'에서 전망해 보겠습니다. 전문가들이 주목한 수요 측면의 변수는 바로 '금리와 대출 움직임'입니다. "부동산은 대출을 먹고 산다"

채상욱 채부심 대표가 즐겨 쓰는 말입니다. 집값과 대출 통계의 상관관계가 높다는 뜻으로 이해합니다. 특히 채 대표는 보금자리론 같은 정부 주도의 대출보다 '은행 주담대 같은 민간 부문 대출'이 집값에 더 큰 영향을 미쳐왔다고 설명했습니다.



이 표에서 막대그래프의 푸른색 부분은 은행 주담대 같은 민간 대출을, 붉은색 선그래프는 주택 가격 수준을 나타내는 실거래 지수를 의미합니다.

은행 대출(파란색 막대그래프)이 늘어난 ①번과 ③번 구간의 경우 대체로 집값이 올랐고(붉은색 선그래프), 은행 대출이 줄어든 ②번 구간의 경우 집값이 떨어지는 모습을 보입니다. 실제로 집값과 민간대출이 비슷한 추이로 움직인다는 걸 보여주는 그래프입니다.
정리하면, 2024년 은행 주택담보대출이 줄어들면 집값이 내려갈 가능성이 높고, 주택담보대출이 늘어나면 집값이 올라갈 가능성이 높다는 뜻입니다. 그럼 이제 주택담보대출이 올해 어떻게 움직일지 전망해 볼 순서입니다.
  전문가들은 금리를 1) 기준 금리 2) 시장 금리 3) 상품 금리로 나눠서 분석하는데, 전문가들이 부동산 시장에 가장 큰 영향을 미친다고 평가하는 금리는, 우리가 주담대라고 부르는 '대출 상품 금리'입니다.

주담대 금리는 대개 돈을 빌려올 때 내는 조달금리인 '코픽스'에, 가산금리를 더하고, 우대금리를 빼는 방식으로 결정이 됩니다.
이 가운데 ②, ③번을 은행이 조정할 수 있는데, 예를 들어 정부가 "대출 좀 줄여라"라고 하면 ②번을 조금 올리고, "대출을 권장해라"라고 하면 ②번 내리고, ③번 올리는 식으로 조정할 여지가 있는 구조입니다.

그렇다면 올해는 ②, ③번이 어떻게 움직일까요?

경제자유살롱에 출연한 전문가들은 "지금 경제 상황을 본다면 정부나 은행이 대출을 권장할 상황은 아니다"라는 쪽이 우세합니다. 일단 가장 큰 이유는 가계부채입니다.
또 대출상품 금리에 큰 영향을 주는 한국은행의 기준 금리 역시 크게 내릴 가능성은 높지 않다는 전문가들이 많았습니다. 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장의 예상입니다.

설혹 한국과 미국의 기준 금리가 내려가더라도 이미 실제 대출상품 금리가 선제적으로 내려간 상황이라 추가로 더 내려가기는 쉽지 않다는 분석도 있었습니다. NH농협은행 김효선 부동산 수석 전문위원입니다.
정리해 보겠습니다. 전문가들은 올해 미국 연준이나 한국은행이 기준 금리를 몇 차례 내릴지는 모르겠지만, 실제 부동산 시장에 더 큰 영향을 주는 주택담보대출 금리는 크게 내려가지 않을 거라는 쪽이 많았습니다. 그런데 요즘 시장에는 이런 얘기도 있습니다. "미국이 금리를 더 빨리, 더 빠르게 내린다면 실제 금리가 내려가서 집값 반등이 나올 수 있다"는 주장입니다. 이런 일이 생길 수 있을까요?

기준 금리 전망은, 부동산 측면에서만 바라보기에는 변수가 너무 복잡하기 때문에 최근 SBS 경제자유살롱에 출연했던 이윤수 서강대 경제학부 교수의 예상을 소개해볼까 합니다. 서울대 경제학과 출신의 이윤수 교수는 실제로 미국 클리블랜드 연준에서 오래 근무했습니다.

먼저 3월 조기 금리 인하설에 대해 물었습니다. 일부 부동산 전문가들이 "2024년 금리 내리고 집값 오른다"는 주장을 하면서 그 근거로 '미국 연준의 발 빠른 금리 인하'가 언급되는 경우가 있었기 때문입니다.
 
또 시기는 늦어지더라도 하반기부터 5~6차례 금리 인하를 하면서 금리가 크게 떨어질 수 있다는 '월스트리트의 희망'에 대해서도 물어봤습니다. 우리 부동산 시장에서도 이런 전망을 인용해 '집값 반등' 논리를 펴는 경우가 있습니다. 연준 출신 경제학자의 판단은 어떨까요?

(남은 이야기는 스프에서)