2년간 집값 10% 넘게 떨어지면 8건 중 1건은 '깡통전세' 전락

향후 2년간 주택가격이 10∼20% 하락할 경우 올해 하반기 만기가 도래하는 전세 계약 8건 중 1건은 이른바 깡통전세로 전락할 위험이 있는 것으로 나타났습니다.

주택금융연구원 보고서에 따르면 임대차 계약 종료 이후 보증금을 돌려받지 못하는 전세 피해는 매년 크게 늘어나고 있습니다.

주택도시보증공사의 보증금 반환보증 사고액은 지난 2018년 792억 원에서 2019년 3천442억, 2020년 4천682억 원, 2021년 5천790억 원으로 가파르게 늘었고 지난해에는 1∼9월 6천466억 원으로 이미 전년 규모를 넘어섰습니다.

보고서는 지난해 7월을 기준으로 직전 3개월 동일 단지와 동일 면적 등의 거래가격을 평균값으로 정한 뒤 주택가격지수가 향후 2년간 0∼10% 하락할 때와, 10∼20% 하락할 때 만기 도래 전세 계약 중 깡통전세 비중을 추정했습니다.

이번 분석에서는 층별 가격 차이 등을 감안해 보증금이 추정 매매가보다 10% 이상 큰 경우를 깡통전세로 정의했고 정확한 시세를 평가하기 어려운 신축 빌라 등을 제외하고 가격 정보를 쉽게 얻을 수 있는 아파트를 분석 대상으로 정했습니다.

분석 결과 올해 상반기 만기 도래건 중 깡통전세 비중은 주택가격지수가 2년간 0∼10% 하락하면 전국적으로 3.1%, 10~20% 하락할 경우에는 4.6%로 예상됐습니다.

올해 하반기 만기 도래 건은 위험이 더 커져 지수 0~10% 하락 시에는 전국적으로 7.5%, 10~20% 하락할 경우에는 8건 중 1건인 12.5%가 깡통전세가 될 것으로 전망됐습니다.

주택가격 하락이 다른 지역보다 빨리 시작된 대구는 지수가 10~20% 하락할 경우 깡통전세 확률이 3건 중 1건인 33.6%에 달할 것으로 추정됐습니다.

다만, 서울의 경우에는 2.9%로 매우 낮은 것으로 분석됐습니다.

보고서는 "깡통전세 문제 대응책을 보증금 반환보증에 집중하면 보증기관에 대부분의 위험이 전가된다"면서 "선순위 임차인 정보와 체납정보 확인권 등 국토부의 전세 사기 방지책과 같은 다각적인 대응 방안을 지속해서 고민할 필요가 있다"고 밝혔습니다.