민간 임대주택산업, 유망산업으로 육성

내년도 경제정책방향의 주택 부문에서는 민간 주택임대산업 육성이 핵심으로 제시됐다.

최근 심각한 문제로 지적되는 전세난을, 민간을 끌어들여 임대주택 공급을 늘림으로써 풀어나가겠다는 해법인 셈이다.

관건은 얼마나 민간을 임대주택 시장으로 유인할 수 있느냐다.

서승환 국토교통부 장관도 최근 기자단 간담회에서 "(서민 주거안정을 위해) 민간자본을 끌어들여 민간 임대주택을 활성화하는 게 가장 유효한 방법"이라며 "(그러려면) 한마디로 적정한 수익률 확보가 요구된다"고 한 바 있다.

경제정책방향에는 일단 개괄적인 방향이 담겼는데 실제 얼마나 실효성 있는 대책이 될지는 내년 1월에 나올 민간 임대시장 활성화 방안을 봐야 할 것으로 보인다.

민간 임대주택 산업 육성 방안은 규제 개혁과 금융 지원, 세제 지원 등 세 갈래다.

우선 규제와 관련해 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 보유한 장기 미매각 토지를 적극 활용하기로 했다.

가치를 재사정해 용지를 할인매각한다는 것이다.

분양주택용지도 임대주택용지로 전환해 싼값에 내놓는 것도 검토 중이다.

또 용지대금 할부조건 등 택지의 용지공급 조건을 완화하고 개발제한구역(그린벨트) 해제 요건을 완화하는 등의 인센티브를 제공할 계획이다.

지금도 국민임대주택 등 건립을 위해 그린벨트를 해제할 수 있지만 '개발제한구역 해제를 위한 도시관리계획수립 지침'상 최소 해제 면적이 20만㎡ 이상이었다.

다만 공익적 목적일 때는 이 최소 면적 규정이 적용되지 않는데 이 공익적 목적에 임대주택 건립을 포함시켜 소규모라도 임대주택 건립 용도로 해제할 수 있도록 한다는 것이다.

또 지금은 임대사업자(20가구 이상)나 리츠(부동산 투자회사), 펀드한테 분양주택만 임대사업용으로 우선공급할 수 있는데 도시형 생활주택도 우선공급할 수 있도록 하고, 준공공임대주택을 포함해 10년 이상 장기임대주택은 용적률을 법적 상한 또는 그 이상까지 완화해주기로 했다.

세입자(임차인)를 관리하고 임대주택을 유지보수하는 기업형 주택임대관리업 육성을 위해 업자가 의무적으로 가입해야 하는 보증보험의 보험료율을 인하하고, 유지보수나 하자관리의 책임 소재를 명확히 하는 임대관리업 표준위탁계약서도 마련하기로 했다.

임대관리업의 보증보험은 임대관리자가 부도가 나 임대인에게 임차료를 지급하지 못하거나 임차인이 보증금을 돌려받지 못하는 경우에 대비한 것이다.

금융 부문에서는 사업계획 승인을 받았지만 자금 여건이나 부동산 경기 때문에 착공하지 못하고 있는 사업장에 주택기금 등을 지원해주기로 했다.

분양주택을 임대주택으로 전환할 경우 기금을 융자해준다는 것이다.

리츠(부동산 투자회사)의 상장 요건이나 출자한도를 개선해 리츠와 부동산펀드 간 격차를 줄이는 방안도 추진된다.

임대사업을 주로 하는 리츠는 매출액(임대료 수입)이 크지 않은 만큼 연 300억원 이상인 매출액 기준을 낮추고, 임대주택에 70% 이상 투자하는 리츠는 40% 이하로 묶인 1인당 출자 한도를 풀어주는 방안이 검토되고 있다.

세제의 경우 상근임직원을 두고 직접 자산을 투자·운용하는 자기관리 리츠에 대해 법인세 면제의 범위를 확대하기로 했다.

또 매입임대주택에 주어지는 양도소득세 장기보유특별공제(10∼40%)를 건설임대주택으로도 확대하기로 했다.

준공공임대주택 사업자에 대한 소득세·법인세 감면율을 75%까지 높이기로 했다.

최근 이를 20%에서 50%로 확대하는 법안이 통과됐으나 감면 폭을 더 확대하기로 한 것이다.

은행·보험사가 중심인 임대주택 리츠 투자 참여자를 연기금 등 다양한 장기 재무적 투자자로 확대하는 방안도 추진된다.

시장에서 필요로 하는 주택 유형이 아파트 일변도에서 다양화되고 있는 흐름을 감안해 공급 주택도 다양화하기로 했다.

대규모·소규모 공동주택은 물론 오피스텔, 도심형 생활주택, 도시형 레지던스, 자산축소형 임대주택 등을 다양하게 공급하기로 했다.

이 밖에도 안정적이고 지속 가능한 임대주택 공급을 위해 미국·일본 등 해외사례를 참고해 필요할 경우 특별법을 제정하는 등 관련 법과 제도를 개편하기로 했다.

(연합뉴스)