서울의 대학가 주변.

학생들에게 원룸을 임대하는 다세대 주택들이 골목을 따라 줄지어 들어 서 있습니다.

서울 곳곳에서 단독주택을 헐고 원룸 다가구 주택을 짓는 원룸 주택 투자가 유행처럼 번지고 있습니다.

이것은 1, 2인 가구의 증가와 은퇴 후 임대 수입을 원하는 투자자들의 요구가 맞 떨어졌기 때문입니다.

[한아름 /부동산 정보업체 리서치팀장 : 아무래도 자금규모라든가 목적 자체가 실거주와 임대를 같이 생각하고 계시기 때문에 소형 원룸에 관심이 높으시고 최근에는 법안이라든가 이런 부분들이 뒷받침이 되기 때문에 좀 더 거래 사례가 늘고 있습니다.]

그러나 지역에 따라 차이는 있지만 원룸 다가구 주택의 투자 수익률은 기대하는 것보다 높지 않은 것이 현실입니다.

실제로 서울 대학가에 위치한 10억짜리 지하 1층, 지상 3층 원룸 다가구 주택의 수익률을 보면

원룸 10가구인 이 건물에서 나오는 임대 수입은 총 보증금 8천 5백만 원에 월 임대료 450만원 정도입니다.

여기에 건물 매입 시 얻은 대출금 2억 원에 대한 이자 100만 원을 제외하고 나면 건물주가 매월 임대료로 생기는 수입은 350만 원 정도인데요.

여기에 각종 경비를 제외하면 매입 가격 대비 순이익은 5%가 약간 넘는 정도입니다.

그러나 이마저도 원룸 임대수입에 대해 소득세를 부과할 가능성이 커지면서 더욱 줄어들 전망인데요.

다만 원룸 임대 사업자도 소득세를 내야 하지만 실제로 소득세를 납부한 경우는 많지 않았습니다.

하지만 올해부터 시행되고 있는 원룸 임차인의 소득 공제 혜택으로 확대될 경우 원룸 임대 수입 파악이 쉬워져 앞으로는 주택 임대 소득에 대한 세금 부과가 확대될 것으로 보입니다.

거기에 더불어 내년부터는 임대 보증금에 대해서도 소득세가 부과될 예정이어서 세금 부담은 더욱 늘어날 것으로 보입니다.

또 공급 과잉도 앞으로 수익률을 장담할 수 없는 요인이 되고 있습니다.

[김순길/부동산 컨설턴트 : 그게 가장 걱정스러운 부분인데요, 수요가 있다 보니까 공급이 많아지고 있어서 아무래도 같은 가격임대를 주다 보면 새로 시설이 좋은 부분에 임대를 얻으려 할테니까 년 수가 오래되고 위치가 떨어지는 곳은 공실이 발생할 수 있는 원인이 될 수 있을 것 같아요.]

따라서 수익률을 최대한 낮게 잡고, 임대 수요가 충분한 하면서 앞으로 공급이 쉽게 늘기 어려운 곳을 선택할 것.

이것이 전문가들이 공통적으로 꼽는 원룸 투자의 성공 조건입니다.