■글로벌 경제이슈 분석-채현기 대신경제연구소 이코노미스트

美 주택경기, '기대이상'이라는 평가, 어떻게 볼까?

5월 S&P·케이스쉴러 주택가격지수가 시장 기대치(시장에서는 3.9%의 증가를 예상)보다는 양호한 상승률을 보이면서 2006년 8월 이후 가장 큰 폭의 상승세를 기록했다.

전년동기대비로 20개 지역 중 13개 지역의 가격이 상승한 것으로 나타났지만 이는 이미 지난 6월 종료된 최초 주택 구매자에게 제공된 8000달러 규모의 감세 혜택이 작용한 것이기 때문에 큰 의미를 부여하기는 어려울 것으로 판단된다. 결국 세제 혜택 종료에 따른 수요 공백이 생길 수밖에 없다는 점에서 향후 이러한 상승 모멘텀은 지속되지 못할 것이라는 점이 우려되고 있는 상황이다.

대폭 증가한 6월 신규주택판매, 증시 안정 기여효과?!

앞서 발표된 신규주택판매는 연율 기준 33만호를 기록하면서 시장 예상치였던 31만호를 크게 상회하였는데. 5월의 신규주택판매가 26.7만 호로 하향 조정됨에 전월비로 23.6% 증가세를 나타냈다. 시장 예상치가 워낙 낮게 형성되었기 때문에, 예상치를 뛰어넘은 점이 시장에는 호재로 작용하기도 했다.

물론 재고를 소진하는 개월수가 전월 9.6개월에서 7.6개월로 개선되고 월말 주택재고 역시 21.2만호(계절조정 기준)를 기록하면서 1968년 9월 이후 최저 수준에 도달한 점 등은 향후 공급 압력을 높일 것으로 예상되지만 그 강도는 상당히 미비할 것으로 판단된다.

5월의 신규주택판매가 통계가 집계되기 시작한 1963년 이후 역대 최저치 수준이고, 이번 6월 신규주택판매 건수 역시 역대 두번째로 낮았다는 점을 감안한다면 전월 큰 폭 하락에 따른 기저효과에 기인하고 있다. 또 신규 주택 중간 가격은 여전히 전년동월대비로 하락한 수준이고 따라서 주택경기가 아직 바닥을 확인한 이후 회복 추세에 있다고 단언하기는 어려운 상황이다.

美 주택경기, 여전히 안갯속

큰 그림으로 본다면, 하반기 주택경기에 대한 불확실성은 연내 지속될 가능성이 높다는 판단이다. 좀 더 내용을 정리해보면 이미 주택시장의 90%를 차지하는 기존주택판매의 경우 4월 중 연 579만 호에서 5월 중 566만호로 감소한 데 이어 6월에도 537만호를 기록해 전월비로는 2개월 연속 하락세를 시현하고 있는 중.. 주택경기에 선행하는 주택 착공건수는 6월 중 소폭의 반등세가 있었지만 4월 중 연 67만 9천호에서 5월 중 57만 4천호로 감소한 바 있다.

이는 앞서도 언급한 바 있지만 4월 말에 주택구입 세액공제혜택이 종료됨에 따라 주택을 구입하려는 수요가 몰렸기 때문에 5월 이후의 수요 공백이 생기고 있기 때문이다. 또 하나는 주택가격이 지난 2009년 4/4분기 이후부터 다시 하락세로 전환하면서 주택을 구매하려는 예비 수요자들이 가격이 더 떨어질 때까지 기다리는 관망전략을 쓰고 있는 점도 문제가 될 수 있겠다.

자생력 갖기에 역부족, 주택시장 지표 혼조

네 결국 정부가 경기 부양을 위해 대체해주었던 수요 공백을 민간부분에서 채워야하는데 지금은 그런 상황이 원활하게 이루어지지 않고 있는 실정이다. 6월 기존주택판매가 예상치보다 좋게 나왔던 점도 세제혜택을 받기 위한 점이 크다. 이느 ㄴ전에도 언급했던 것처럼 신규주택판매의 통계는 계약체결 기준이고 기존주택판매는 계약 체결시점이 아닌 계약 완료 시점 기준이기 때문이다. 통상 계약체결과 완료시점이 2개월의 시차가 존재하기 때문에 당초 세제혜택을 받기 위해서는 매매계약이 4월말 이전에 체결이 되고 클로징은 6월말 이전에 완료되어야 했었기 때문이라는 점이다.

또 하나는 6월말에 미국 상,하원이 주택구입 관련 세제지원을 9월로 연장하는 안을 통과시킨 바 있는데. 지난 4월 30일까지 매매계약을 체결하고 완료를 6월 30일 이전에 완료해야 하는 것을 9월 30일까지 연장시킨다는 내용이다. 결국 6월말까지 관망세를 유지하고 있는 수요자들에게 기회를 좀 더 주자는 취지지만 이로 인한 신규창출 수요는 미비할 것으로 판단된다. 지금 모기지 금리 자체가 매우 낮은 수준이고 주택가격 역시 충분한 조정을 겪었음에도 불구하고 회복세가 더디다는 것은 민간 자생력만으로는 주택경기가 의미 있는 반등을 보여주기는 어렵지 않겠나 판단하고 있다.

○주택시장, 확실한 반등을 위한 요건은?

6월의 고용 동향을 다시 한번 살펴보면 인구센서스 조사에 따른 임시직 고용계약이 대거 만료되면서 12.5만명 감소했지만 실업률은 오히려 구직 포기자가 증가함에 따라 전월대비 0.2%p 하락한 9.5%를 기록한 바가 있다. 특히 세부 내용을 살펴보면 좋지 않았던 것이 시장의 주된 관심사였던 민간부문의 일자리가 시장 컨센서스인 11만명에 못미치는 8만 3천명 창출되는데 그쳤다는 점이다.

정부의 전방위적인 경기 부양 노력에도 불구하고 진정한 경기 회복을 의미하는 경기 선순환 구조의 전환까지는 적지 않은 시간이 소요될 것으로 판단하고 있다. 실질적으로 미국의 일자리는 글로벌 금융위기를 겪으면서 2008~09년 동안 8백 40만개가 사라진 상태고. 올해 들어 신규 고용이 창출되고는 있지만 실업률이 9% 중후반을 기록하고 있는 상황이다.

어쩌면 이렇게 고용시장이 근본적으로 개선되지 못하고 있기 때문에 주택경기와 소비 회복이 더디게 진행되고 있다고 말할 수 있겠다. 하반기에도 고용시장은 지금보다 크게 위축되지는 않겠지만, 상당히 더디게 회복세를 나타낼 것으로 전망하고 있다.

○말 많은 美 하반기 경제의 향방은?

현재 상황에서는 더블딥 우려는 단순히 우려에만 그칠 것으로 판단된다. 큰 그림으로 보면 미국 경제 성장률이 상반기에는 3%에 근접하고 하반기에는 2.0~2.5% 정도라고 예상하고 있기 때문에 더블딥으로는 가지 않을 것이란 판단이다. 그 요인은 정부지출 확대, 소비와 고용의 매우 완만한 회복세를 보일 것으로 예상되기 때문이다.