새해 주택 시장은 전반적으로 완만한 회복 기조를 보일 것이라는 예측이 우세하다.

금리 상승, 더블딥 우려 등 집값 하락 요인과 내년 6월 전국 지방선거, 수급 불균형 등 상승 요인이 혼재돼 있지만 대체로 실물경기 회복세가 부동산 경기에 미칠 영향이 가장 클 것으로 전문가들은 점치고 있다.

전세는 공급은 줄어드는 반면 뉴타운·재개발 이주와 보금자리 주택 대기수요 증가 등으로 수급불균형이 심해지면서 올해의 가격 상승세를 이어갈 전망이다.

분양시장은 내년 2월 양도세 한시감면 혜택이 끝나면 민간 부문의 공급 감소로 다소 침체하겠지만, 보금자리 주택이나 위례 신도시 등 유망한 공공 물량이 인기몰이하며 시장 분위기를 주도할 것으로 보인다.

◇매매시장 회복세 예상 = 아파트 매매시장은 경제여건이 호전됨에 따라 대체로 상승세를 보일 것으로 전망됐다.

건설산업연구원은 내년 집값이 전국적으로 4% 상승, 2007·2008년(각각 3.1%)은 물론 올해 집값 상승률 예상치인 1~2%를 웃돌 것으로 내다봤다.

우리은행 안명숙 부동산팀장은 "경기 회복세와 유동성 증가 등 올해 집값 상승을 견인했던 요인들이 여전히 존재하고, 가격 하락 요인인 금리인상 폭도 제한적일 것"이라며 "경기가 살아나면 대출규제 확대 이후 관망 중이던 수요자들이 급매물 위주로 거래를 시도하면서 매매시장이 회복될 것"이라고 분석했다.

다만 가격이 전고점을 넘어설 정도로 가파르게 오르기는 어렵다는 관측이 우세하다. 아파트 매매가 상승률은 올해의 5% 수준을 넘어설 가능성이 크지 않으며 그나마 지역별 편차도 클 전망이다.

부동산1번지 박원갑 소장은 "경기회복이 가시화됨에 따라 내년 부동산 시장 전망도 대체로 긍정적이지만 엄밀히 말하면 그동안의 낙폭을 회복하고 전고점에 이르기를 시도하는 '회복장'이지 '상승장'이 아니다"라고 말했다.

부동산써브 함영진 실장도 "내년도 GDP 성장률이 3.5%에서 최고 5%대로 예상되는데 주택시장은 그 안에서 움직일 것"이라며 "용인·고양·파주 등 공급 과잉인 지역에 비해 그동안 공급이 부족했던 서울이나 한강변 일대 등 호재가 뚜렷한 곳은 상승 여력이 커 지역별로 편차를 보일 것"이라고 내다봤다.

내년 하반기에 들어서는 재건축·재개발 단지들이 가격 상승을 주도할 가능성도 제기됐다.

국민은행 박합수 부동산팀장은 "서울 강남권 재건축 단지의 경우 용적률 상향에 따라 사업성이 개선되고 사업추진도 가시화되는 추세지만 가격은 2006년도 수준"이라며 "경기 회복이 본격화될 하반기 이후에는 그동안의 호재가 반영되며 강세를 보일 것"이라고 전망했다.

◇전세 '강세' 지속 = 전세 시장은 불안 요인이 많아 내년에도 매매가 상승률을 넘어서며 가격 강세를 이어간다는 데에 전문가들의 의견이 일치한다.

건설산업연구원은 내년도 전세 가격이 5~6% 오를 것으로 예상했다.

가장 큰 원인은 수급 불균형이다. 입주물량 감소에 따른 영향은 매매보다 전세시장에 더 큰 영향을 미칠 것으로 보인다.

부동산114에 따르면 내년에 입주예정인 아파트(주상복합·임대 포함)는 전국적으로 총 29만 9천 712가구로 올해의 28만 426가구에서 6.9% 늘어나지만 2000~2008년 평균 입주물량인 32만 가구보다는 적다.

서울은 올해(2만 9천 428가구)보다 22.4% 증가한 총 3만 6천 23가구가 입주하지만 역시 2000~2008년 평균인 5만 7천여 가구의 60% 수준에 불과하고 그나마도 대부분 강북권에 몰려 있다.

이같은 상황에서 뉴타운·재개발에 의한 내년도 멸실가구 수는 올해의 4배 이상인 9만 8천여 가구에 달할 전망인데, 이들 이주수요의 대부분이 전세시장으로 유입될 가능성이 크다.

여기에 보금자리 주택 청약을 노리고 내집마련을 미루는 소위 '보금자리 대기수요'도 전세시장 불안에 한 몫 거들 것으로 예상된다.

◇분양시장 침체·양극화 우려 = 신규 아파트 분양시장은 내년 2월 11일 양도세 혜택 종료 이후 민간 부문을 중심으로 소강상태에 접어들 공산이 크다.

민간택지 분양가 상한제 폐지 여부도 불투명해 내년 2~3분기 이후에는 공급물량이 급감할 것으로 예상되며 아파트 계약률도 하락할 것으로 보인다.

인기 단지와 비인기단지의 청약·계약 양극화 현상과 이에 따른 미분양 증가 가능성도 제기되고 있다.

하지만 2차 보금자리주택 사전예약과 위례신도시 청약 등 저렴한 분양가로 시세차익이 보장되고 입지도 좋은 공공 분양에는 수요자들의 관심을 집중될 것으로 예상된다.

토지와 상가 등은 주택시장에 비해 회복세가 더딜 것으로 점쳐졌다.

건설산업연구원은 내년 토지가격 상승률은 3.0% 정도로 전망했지만 올해까지 대부분 개발재료가 쏟아져 나왔기 때문에 토지시장 전반적으로는 뚜렷한 호재가 없는 상황이다.

하지만 서울과 수도권에서는 보금자리 예정지 등을 중심으로 토지보상비가 인근 부동산으로 유입되면 국지적으로 가격이 급등할 가능성이 있다.

상가는 경기와 밀접한 관련이 있으나 현재 공급이 많고 분양가에도 거품이 상당해, 지하철 환승역 인근 등 호재가 뚜렷한 지역을 제외하면 큰 폭의 상승은 어려울 전망이다.

◇전문가들 "내년 2분기가 기회" = 전문가들은 내년 2분기를 내 집 마련의 기회로 삼으라고 조언한다.

총부채상환비율(DTI) 조정 등으로 대출규제가 강화된 올해 하반기 이후 아파트 매매가는 다소 하락조정됐지만, 계절적 비수기인 내년 1분기까지는 가격이 좀 더 내릴 수 있다는 것이다.

함영진 실장은 "투자성을 확신할 수 있을 정도로 아파트 가격이 하락하고 분양아파트 양도세 혜택 종료로 수요자들의 관심이 일반 매매시장으로 돌아오는 내년 2분기가 분수령"이라며 "봄철 이사 성수기가 맞물리며 매물과 거래량이 늘어나면 기존 집을 팔고 갈아타기도 쉬워질 것"이라고 말했다.

자금에 여유가 있다면 내년 1분기부터라도 적극적으로 매수에 나서는 방안을 고려해보라는 의견도 나왔다.

안명숙 팀장은 "내년부터 부동산 시장이 상승세를 탈 것으로 보이는 만큼 대출금리나 세금 등을 감안해 무리가 없다고 판단되면 좀 더 적극적으로 움직여도 좋다"고 권했다.

박합수 팀장도 "실수요자라면 시장이 소강상태를 보이는 지금부터 급매물 위주로 매수에 나서야 유리하다"고 말했다.

다만, 굳이 특정 시기에 매달리기보다는 가격을 위주로 판단할 필요가 있다고 전문가들은 당부했다.

박원갑 소장은 "경기 상황 등 시기적으로 보면 내년 2분기가 적기이지만 내년에는 하락 요인도 만만치 않고 국지적·일시적 시장 교란 등도 우려되기 때문에 가격이 고점보다 얼마나 저렴한지를 기준으로 판단해야 한다"고 말했다.

(서울=연합뉴스)