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서울 송파구 잠실의 한 아파트입니다.

이 아파트 109㎡의 전셋값은 올 초만 해도 2억~2억 4천만 원선이었습니다.

하지만 지금은 3억 5천~4억 원선에 거래되고 있습니다.

연초보다 1억 5천여만 원이나 오른 가격입니다.

서울 광진구 광장동의 또 다른 아파트.

올해 초만 해도 105㎡의 전셋값은 1억 6천~1억 9천만 원선이었습니다.

하지만 현재는 2억 3천~2억 4천만 원은 줘야 거래가 가능합니다.

연초보다 6천만 원 오른 가격입니다.

이렇게 서울의 전셋값은 지난 여름부터 천정부지로 올라 전세대란을 우려하는 목소리가 높습니다.

그런데도 전세난이 생각만큼 심각한 수준은 아니라는 시각이 제기됐습니다.

실제 거래되는 집값에 비해 전셋값 비율이 높지 않다는 점을 근거로 내세우고 있습니다.

서울의 전셋값이 거래가에 비하면 그다지 높지 않은 게 사실입니다.

하지만 이런 현상은 집값이 워낙 가파르게 올랐기 때문이지, 결코 전셋값이 낮아서가 아니라는 게 부동산 전문가들의 관측입니다.

[박원갑/부동산1번지 대표 : 전세가 비율이 낮다고 해서 전셋값이 싼 게 아니라 매매가가 너무 많이 오르다보니까 상대적으로 전셋값이 싸 보이는 이른바 통계 착시현상으로 분석을 해야 될 것 같습니다.]

한 부동산 정보업체에 따르면 재건축 추진 단지를 제외하고 서울 아파트 전세가격은 최근 매매가의 37.9%까지 떨어졌습니다.

2001년 말 62.8%에 달했던 것에 비하면 무려 24.8%포인트나 낮아진 것인데요.

2001년 이후 지난해까지 전세금 비율은 계속 떨어진게 사실입니다.

하지만 그렇다고 해서 전세금 부담이 낮아졌다고 볼 수는 없습니다.

전세금은 금융위기를 겪었던 지난 해를 제외하고는 계속 올랐습니다.

2001년 말 3.3㎡당 443만 원이었던 서울의 평균 전세금은 2007년 말 627만 원으로 올랐고, 최근에는 651만 원까지 오른 상태입니다.

집값, 전셋값이 모두 비싼 강남구의 경우 3.3㎡당 전세금은 평균 1천51만 원에 이르렀는데요.

2001년 694만 원에 비하면 357만 원이나 오른 가격입니다.

[박상언/유엔알컨설팅 대표 : 지난 2001년도부터 매매가가 급격히 상승했기 때문에 전세 비율이 낮아 보일 수도 있습니다. 하지만 강남권 같은 경우 3.3㎡당 1천만 원을 돌파했기 때문에 서민들 입장에서는 전세금을 마련하는데 있어 예전보다 더 어려움으로 다가 올 수 밖에 없습니다.]

집값 폭등으로 현재 서울 아파트는 보통 직장인이 월급을 모아 구입하기에는 만만치 않은 수준입니다.

국민은행이 조사한 자료에 따르면 현재 서울의 아파트 구매력지수는 55.7에 불과해 정상치인 100을 크게 밑돌고 있습니다.

아파트 구매력 지수가 100이면 중간 정도의 소득을 가진 가구가 중간 가격의 아파트를 큰 무리 없이 구입할 수 있다는 뜻인데요.

이렇듯 높은 아파트 매매가는 전세금을 끌어 올려 전세난을 부추기는 악순환의 연결고리가 되고 있습니다.

집값이 너무 비싸 상당수 서민들이 집을 사지 못하게 되면서 전세시장에 계속해서 머물기 때문인데요.

이렇게 전세시장에 머무르는 사람이 늘면 늘수록 전세 물량은 더욱 달리게 마련이고 전셋값은 치솟게 되는 것입니다.

부동산 전문가들은 따라서 중장기적 관점에서 주택이 안정적으로 공급돼야 집값은 물론 전셋값도 안정될 수 있다며 정부의 대책을 촉구했습니다.