주택담보대출이 크게 늘고 서울과 일부 수도권 부동산 가격이 급등하자 정부가 내놓은 것은 제일 손쉬운 카드인 대출 억제책입니다.  주택담보대출을 억제해서 부동산 시장을 안정화 시키는 방법이야말로 정책 효과를 가장 빨리 볼 수 있습니다. 금융기관의 건전성이 우려된다며 내놓은 정책이기는 하지만 사실 금융기관의 수익원인 대출을 강제적으로 옥죄는 만큼 은행들이 반기지는 않습니다.

주택담보대출, 즉 주담대를 규제하는 방안과 기준은 두가지. LTV와 DTI가 있죠.

우선 LTV(Loan To Value ratio, 주택담보인정비율)는 내 아파트 시세의 몇 % 금액까지 대출을 받을 수 있느냐 하는 것입니다.  요즘 보면 시세는 국민은행에서 매주 발표하는 KB시세를 기준으로 많이 잡습니다.

10억원짜리 집을 담보로 LTV가 50%면 5억원까지 대출이 가능하다는 얘깁니다.

다음으로 DTI(Debt To Income, 총부채상환비율)는 자신의 연간소득에 비해 갚아야하는 원리금이 어느 정도나 되느냐를 따지는 것입니다. 

금융감독당국은 LTV 규제 강화, 즉 LTV를 낮췄지만 약발이 먹히지 않자 이번주부터 DTI도 낮춰서 대출을 억제하고 있습니다.  이렇게 되자 실제 은행 창구에는 대출과 관련한 문의전화만 부쩍 늘고 대출을 받기 위해 은행을 찾는 사람들은 크게 감소했습니다. 반면 비정상적인 대출, 즉 은행 직원을 사칭해 대출을 알선하거나 은행과 고객을 연결해주면서 수수료를 받아 챙기는 대출 브로커들이 조금 높은 이자에 많은 금액을 대출해준다는 광고지들이 난무하고 있습니다.

이렇게 되자 금감원은 어느 정도는 숨통을 열어주겠다며 변동금리 대신 고정금리를 선택하면 5%포인트, 분할 상환 옵션을 선택하면 추가로 5% 포인트 DTI에 가점을 주기로 했습니다. 향후 금리가 오르면 변동금리의 경우 이자부담이 커지고 결국 가계와 금융기관 모두 부실해질 우려가 있기 때문에 고정금리를 장려하겠다는 것입니다. 이 두가지 혜택을 모두 받으면 서울은 60%, 경기와 인천은 70%까지 DTI를 올릴 수 있습니다.

다만 2가지 예외조항이 있습니다. 우선 시가 6억원 이상인 아파트를 구입한지 석달이 안되면 대상에서 제외됩니다. 또 DTI 규제로는 가능한 금액이라도 LTV 한도를 넘어서 대출을 받을 수는 없습니다.

반대로 불리해질 수도 있습니다. 대출받는 사람이 근로소득원천징수영수증이나 소득금액증명원 등 공식적인 소득 증빙 서류가 아닌 이자소득이나 임대소득 같이 다른 형태의 소득 증빙 서류를 내면 DTI가 오히려 5% 포인트 내려가게 돼 대출받을 수 있는 금액이 줄어들게 됩니다.

[편집자주] SBS 보도국의 '마당발' 강선우 기자는 1994년 공채로 입사한 이후 주로 경제분야 취재 현장에서 발군의 취재력을 보여주고 있습니다. 폭넓은 인맥과 '두주불사'의 넉넉함으로 선.후배 동료들에게 인기가 많은 강 기자는 현재 금융위원회와 한국은행을 출입하며 금융팀 1진 기자로 활약 중입니다.