[부동산따라잡기] 상가 고분양가 주의하세요!

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올 초 입주를 시작한 잠실의 한 재건축단지 내 상가입니다.

평당 분양가가 1억 3천만 원 선에 달해 국내 상가 분양가로는 최고치를 경신했습니다.

입주를 앞두고 있는 다른 단지내 상가는 가격상승을 기대해 조합원분의 실평수 1평의 매매가는 3억 원을 호가합니다.

이렇게 서울 중심지와 택지지구를 중심으로 상가 분양가가 급등하고 있습니다.

상가 가격이 이렇게 급등한 이유는 주택시장에서 방향을 상실한 유동자금이 대거 상가로 넘어왔기 때문입니다.

[유영상/상가114 소장 : 수요가 많다 보면 상가를 공급하는 입장에서는 당연히 분양가 자체를 높여서 분양을 하게 되고 또 기본적인 토지가부터 시작해서 가격 자체가 많이 상승되어 있기 때문에 상가 분양가가 좀 높아진 부분이라고 볼 수 있습니다.]

상가 고분양가 행진은 신도시까지 이어지고 있습니다.

지난해 동탄신도시 단지 내 상가 최고 낙찰가는 8천만 원을 넘어섰습니다.

사정이 이렇자 시장 일각에선 상가 분양가가 이미 적정 수익률을 보전할 수 있는 수준을 넘어섰다는 우려의 목소리가 나오고 있습니다.

분양가가 높을수록 수익률은 곤두박질칠 수밖에 없기 때문입니다.

매매 시세도 이미 크게 올라 추가 상승을 기대하기도 쉽지 않은 상황입니다.

[인근 공인중개업소 : 수익률은 거의 4%~ 5%로 봐요. 수익률은 약하지만 기대치가 있죠. 상가 가격이 오를 것이다. 가망성요? 그건 모르죠.]

이렇게 상가 투자 수익률이 저조한 것은 애초에 분양가가 지나치게 높았기 때문입니다.

입주한지 1년이 조금 넘은 강남의 한 아파트 단지 내 상가입니다.

당시 국내 최고가인 평당 1억 원 선에서 거래가 이뤄졌습니다.

초기 분양가가 높다 보니 수익률은 형편없습니다.

[인근 공인중개업소 : 처음에 분양했을 때는 수익률이 7%~8% 정도였는데 지금은 많이 떨어져서 5%도 나오기 힘들어요.]

[인근 공인중개업소 : 처음에 분양할 때 위치도 좋고 하니까 수익률을 엄청 세게 붙여버린 거예요. 그래서 사람들이 처음에는 장사가 될 줄 알고.]

1층 이지만 '임대'라는 현수막만 곳곳에 걸린 채 텅 비어있습니다.

입주 당시 1층 18평 기준 보증금 2억 원에 7백만 원 이던 것이 올해 들어 1억 5천만 원에 6백만 원으로 뚝 떨어졌지만 임차인 구하기가 쉽지 않습니다.

비싼 세를 감당하기 어렵기 때문입니다.

인근 중개업소들도 이렇게 공실률이 높은 것은 분양가 자체가 너무 높았기 때문이라고 하소연합니다.

[인근 공인중개업소 : 분양가가 너무 높았어. 분양가가 너무 높으니까 이 사람들이 수익률을 맞추려고 하니까 세를 많이 받아야 되잖아요. 그러다보니 장사는 안 되지 세는 높지, 그러니까 사람들이 다 떠나잖아요. 그래서 많이 떠났어요.]

전문가들은 7%에서 8%정도를 적정 수익률로 보고 있습니다.

분위기에 휩쓸려 상가 입찰가를 너무 높게 써내거나 주변 시세보다 높은 가격에 매입하면 은행금리보다 못한 수익률로 손해 보기 십상입니다.

[유영상/상가114 소장 : 상가는 특히 상권 형성이 제대로 되지 않으면 임대 수익률부터 시작해서 나중에 환금성이라든가 시세차익 이런 부분을 기대하기가 굉장히 어려운 투장 상품이거든요. 지나치게 가격이 과대포장 되어 있는지 이런 부분 여부를 분명하게 따져봐야 된다.]

앞으로 경기 하락으로 임대수익률은 더욱 떨어질 가능성이 있습니다.

때문에 사전에 유동인구, 주변 상권 등을 꼼꼼히 살펴본 뒤 투자 여부를 결정해야 합니다.