12억 집 20억에 파는 1주택자 양도세 최대 4천100만 원 줄어

이르면 이달 중순부터 1세대 1주택자가 12억 원에 산 집을 20억 원에 팔 때 양도소득세 부담이 최대 4천100만 원 줄어들게 됩니다.

1세대 1주택자 양도세 비과세 기준선 상향 조정(9억원→12억 원)의 효과는 보유·거주기간이 짧은 사람들에게 더 크게 나타납니다.

부동산 세금계산서비스 '셀리몬(Selleymon)'의 양도세 시뮬레이션 결과를 보면 12억 원에 산 주택을 20억 원에 파는(3년 보유·2년 거주) 1세대 1주택자 A씨의 경우 현행 비과세 기준 9억 원을 적용하면 총 1억2천584만 원의 양도소득세를 내야 합니다.

양도차익 8억 원 중 과세 대상 양도차익이 4억4천만 원이고 여기에 장기보유특별공제 20%를 적용해 40% 세율을 적용한 금액입니다.

양도세 비과세 기준선을 12억 원으로 높일 경우 A씨가 부담할 양도세는 8천462만 원입니다.

과세 대상 양도차익이 3억2천만 원으로 1억2천만 원 줄어들면서 부담해야 할 총 양도세 규모가 4천122만 원 줄어드는 효과를 냅니다.

A씨가 이 집을 10년 이상 보유하고 10년 이상 거주해 장기보유특별공제 80%를 받았다면 세 부담이 크게 줄어듭니다.

현행 비과세 기준 9억 원을 적용할 때 부담해야 할 양도세는 1천683만 원, 12억 원으로 기준을 상향할 경우 1천49만 원을 내게 됩니다.

부담해야 할 양도세 규모가 634만 원 줄어드는 것입니다.

두 사례로 보면 장기보유특별공제를 작게 받는 사람이, 즉 보유·거주기간이 짧은 사람이 양도세 비과세 기준선 상향에 대한 효과를 더 크게 체감하는 구조가 됩니다.

이는 장기보유특별공제를 덜 받는 사람이 애초 세 부담이 크기 때문에 기준선 변경의 수혜를 더 크게 보는 것입니다.

하지만 현행 1세대 1주택자 대상의 양도세 장기보유특별공제 체계는 장기간 보유하고 거주하는 사람에게 더 큰 혜택을 주는 구조입니다.

보유기간에 따라 매년 4%를, 거주기간에 따라 4%를 더해주는 방식입니다.

즉 5년을 보유했다면 5년에 4%를 곱한 20%를, 5년 보유하면서 5년을 거주했다면 5년에 4%를 곱한 20%를 추가해줍니다.

즉 5년 보유·5년 거주면 장기보유특별공제율 40%를 적용받습니다.

2년 미만을 보유한 주택은 양도세율이 60%(1∼2년)·70%(1년 미만)로 중과됩니다.

장기보유특별공제율 최저 기준선은 3년 보유(12%)·2년 거주(8%)자가 받는 20%입니다.

최고는 10년 이상 보유(40%)하고 10년 이상 거주(40%)한 사람이 받는 80%입니다.

A씨가 새로운 양도세 비과세 기준 12억 원을 적용했을 때 장기보유특별공제를 20%만 받는다면 8천462만 원을 양도세로 내지만 공제율 40%를 적용받으면 5천787만 원, 60%를 적용받으면 3천193만 원, 80%를 적용받으면 1천49만 원으로 줄어들게 됩니다.