[IN팟] 코로나19로 월세 깎아줬는데 원상 복구하면 불법?

■ 방송 : SBS 팟캐스트 <골라듣는 뉴스룸> ‘최종의견’
■ 청취 : 네이버 오디오클립, 팟빵, 애플 팟캐스트, SBS 고릴라
■ 진행 : 정연석 변호사, 김선욱 변호사, 김선재 아나운서, 김혜민 기자

"코로나 때문에 장사 안된다고 해서 월세 절반으로 낮춰줬는데, 월세 원상복구하려면 5% 증액 제한에 걸리는 건가요?"

SBS 골라듣는 뉴스룸 법률 팟캐스트 '최종의견'에 한 임대인이 보낸 사연이다.

내용은 이렇다. 임대인 A씨는 상가 1호를 임대주고 있다.

임차인은 피아노 교습소를 운영하고 있는데 코로나 19로 휴원이 잦아져 월세 인하를 요구했다.

A씨는 5,6월 월세를 반액으로 낮췄고, 코로나 19가 재확산 되자 8, 9월에도 반액을 적용했다.

하지만 A씨는 인터넷을 검색하다가 찜찜해졌다.

그는 "임대인이 좋은 마음으로 임대료를 낮춰줬다가 임차인에게 뒤통수를 맞을 수 있다는 글을 보게 됐다."라고 했다.

임대인은 청구 당시의 차임, 또는 보증금의 100분의 5를 초과해서 임대료를 못 올린다는 거였다.

A씨는 "월세를 인하해줬다가 다시 계약서 상 금액으로 올리게 되면 불법이 되고 과태료를 물게 되는 건가. 임차인이 소송할 것 같은 과장된 걱정이 든다."라고 전했다.

상가건물 임대차보호법에는 '차임 증감 청구권'이라는 게 있다.

임대차 기간에 경제적 사정이 변동되었거나 주변 시세가 엄청 올랐으면 임대인은 임차인에게 임대료를 올려달라고 할 수 있다.

단, 이때 상한은 5%를 초과하면 안 된다.

A씨가 예를 들어 월세를 100만 원 받아왔었다고 가정하자. 코로나 19로 월세를 50만 원으로 깎아줬는데 원상복구 하려고 하니, 5% 증액 제한 때문에 52만 5천 원만 받아야 한다는 건가? '최종의견'에 출연한 김선욱 변호사는 "원래 임대차계약서가 그대로 있고 변경한 게 아닌 바에야 상식적으로는 말이 안 된다."라고 말했다.

김 변호사는 "그러나 혹시나 만약에 대비해 '5~9월에만 한시적으로 인하한다는 것'과 '9월 지나면 원상회복 된다.'라는 내용의 문서를 임차인에게 받거나 녹음을 해도 좋지 않을까 싶다."라고 조언했다.

우려가 깊은 임대인이라면 '임대인이 원하면 다시 언제든지 기존 차임으로 돌아온다.'라든지, '차임 증액을 한다면 기존 차임을 기준으로 한다.'의 문구를 넣어도 될 것 같다고 덧붙였다.
법률 상담 가운데 아파트 매수자의 궁금증도 있었다.

세입자가 만기보다 두 달 먼저 나가겠다고 집주인한테 말했다고 한다.

집주인은 아파트를 매수하려는 사람에게 이 사실을 알렸고, 매수자는 가계약금 천만 원을 건넸다.

그런데 세입자가 말을 바꿔 만기일에 나가겠다고 통보했다고 한다.

매수자는 세입자가 계약갱신청구권을 이용할 수도 있다고 생각해 계약을 취소하고 싶어한다.

이럴 때 계약금 배상은 집주인이 해야 할까 아니면 매수인이 해야 할까? '최종의견' 고정 출연진인 정연석 변호사는 "집주인인 매도인이 하는 게 맞다."라고 답했다.

정 변호사는 "세입자와 매수인은 계약 관계가 아니다. 계약하지 않았다면 책임을 묻는 방법은 불법행위 책임밖에 없다. 고의나 과실로 상대방에 손해를 직접적으로 줘야 책임을 물을 수 있다."라고 말했다.

매도인 처지에서 계약 파기를 방지하려면, 세입자의 확약을 받는 게 중요하다.

정연석 변호사는 "세입자에게는 나가기로 한 날 확실히 나가겠다는 약속을 받아야 한다."라고 답했다.

또 "만약 그때 나가지 않으면 매매 계약상 위약금을 매도인이 매수 예정자에게 물어줘야 하는 상황이라는 것도 세입자에게 알려줘야 한다."라고 조언했다.

이런 내용은 문자나 SNS 메시지로 기록을 남겨두는 게 좋다.

SBS 골라듣는 뉴스룸 법률 팟캐스트 '최종의견'에서는 청취자의 법률 상담을 받고 있다. final@sbs.co.kr로 질문을 보내면 된다.

김혜민 기자, 김선재 아나운서, 정연석 변호사, 김선욱 변호사가 출연하며, 전체 내용은 SBS 뉴스 홈페이지나 네이버 오디오클립, 팟빵, 애플팟캐스트 등 다양한 플랫폼에서 청취 가능하다.