[친절한 경제] '전월세 전환율' 낮춘다…알아둘 것들

<앵커>

친절한 경제, 오늘(20일)도 권애리 기자 나와 있습니다. 권 기자, 정부가 어제 전월세 전환율을 낮추기로 했다, 이렇게 발표를 했는데 이것이 무슨 뜻인가요?

<기자>

네, 어제 정부가 발표한 이 계획은 한 마디로 현재 상황에서 세입자 입장에서는 월세를 내게 될 경우의 부담을 줄이고, 집주인 입장에서는 월세가 전세의 매력적인 대체가 되지 않도록 하겠다는 보완책입니다.

전월세 전환율은 전세를 월세로 돌릴 때, 그러면 '월에 얼마를 받는 것이 맞느냐'에 대한 비율이죠. 법정 비율이 있습니다. 지금은 4%입니다.

기준금리에 3.5%를 더하는 것이 현행 법정 비율이기 때문에 4%가 되는 건데요, 정부가 앞으로 그 더하는 비율을 2%로 낮춥니다. 그러면 지금 기준금리로 2.5%가 됩니다.

예를 들어서 6억 원짜리 전세에서 이른바 '반전세'로 돌려서 3억 원만 보증금으로 남기고 3억 원에 대해서는 월세로 돌려받기로 합니다.

그러면 법정 전월세 전환율로 봤을 때 지금은 월에 100만 원을 받을 수 있습니다. 그런데 새 법정 전환율을 적용한다면 세입자는 매달 62만 5천 원만 내면 되는 것입니다.

이렇게 법정 전월세 전환율을 바꾸는 것은 법 밑에 있는 시행령만 바꾸면 되는 것이라서 국회에서 심사를 받고 의원들의 투표를 거칠 필요가 없습니다.

정부가 바꾼다 하면 바로 바꿀 수 있는 부분이라서 오는 10월부터 이렇게 시행한다는 계획입니다.

<앵커>

그런데 이 전월세 전환율이라는 것이 강제적인 기준은 아니지 않습니까?

<기자>

사실 지금까지는 시세와 함께 집주인과 세입자가 함께 참고하는 기준 성격이 강했습니다. 애초에 2년마다 올릴 수 있는 임대료의 상한이라는 것 자체가 없었기 때문입니다.

전세를 받다가 월세나 반전세로 돌리는 경우에 집주인 입장에서는 "우리 동네 시세로 이 정도면 살겠다는 사람이 있겠지", 세입자는 "이 집에 살려면 이 정도는 주던데" 이런 것을 서로 추산해서 거래가 성사될 때의 참고 기준 같은 것이었죠.

그런데 이제 사실상 4년 임차가 보장되면서 중간 시점인 2년 이후에 올릴 수 있는 임대료의 상한이 강제로 정해졌기 때문에 법정 전월세 전환율이 지금까지보다 훨씬 더 중요해지는 것입니다.

앞으로도 4년이 지나고 나서 집주인이 새 세입자를 두겠다고 하면 사실 새 세입자에게는 그때 시세에 따라서 전세든 월세든 받을 것이잖아요. 그러니까 그때는 이 개정이 큰 의미가 없습니다.

살던 세입자가 2년을 더 살기로 갱신할 때 집주인이 "그러면 월세나 반전세로 가자" 이럴 때가 쟁점입니다.

세입자가 "그럼 전세는 최대 5%까지만 올릴 수 있으니까요. 그걸 월세로 전환하겠다면 지금까지는 당신이 법정 4%까지 주장할 수 있었지만 이제는 2.5%까지만 됩니다" 얘기할 수 있는 근거가 되는 것입니다.

정부가 전월세 전환율을 기준금리에 2%만 더하기로 한 것은 그만큼 월세를 시중 은행 이자에 더욱 가까워지게 하겠다는 것입니다.

지금 기준금리 0.5%에서 시중 전세대출 금리가 2%대죠. 여기에 가깝게 가겠다는 것입니다. 다만, 집주인에게는 은행은 지지 않아도 되는 부담이 여러 가지 있습니다.

이를테면 보유세는 물론이고요, 집에 하자가 있으면 고쳐줘야 하죠. 그런 것까지 감안해서 '전세대출 이자랑 똑같이 해'라고는 못하겠지만 기준금리에 2% 더하는 수준까지만 허용해준다는 것이 새 시행령입니다.

<앵커>

이런 경우가 많을까 싶기는 합니다마는, 반대로 월세를 전세로 돌리는 경우에는 어떻습니까?

<기자>

지금은 상당히 희귀한 경우이기는 한데요, 반대의 경우에는 임대차 갱신 시점 현재가 아니라 2년 전 시세를 참고하라는 것이 국토부의 얘기입니다.

전월세 전환율은 전세를 월세나 반전세로 돌리는 경우만 해당됩니다. 월세를 전세로 전환할 때는 명확한 법정 기준은 사실 없습니다.

그러니까 집주인이 이 새 시행령을 보고 지금 세입자에게 한 번 더 갱신해 주는 것도 의무가 됐고, 그렇다고 월세 비중을 늘리자니 그것도 적게 받게 된 것 전부 다 전세로 돌리면 그럼 그것은 요즘 우리 집 주변의 시세에 맞춰서 받을 수 있나 생각할 수도 있습니다.

그런데 이 경우에도 지금 시세가 아니라 2년 전 전세 시세로부터 최대 5% 상한을 기준으로 집주인과 세입자가 협의해서 새 전세가를 정하라는 것이 국토부의 해석입니다.

만약에 세입자와 집주인과 반전세나 월세를 서로 합의하에 요새 시세 전세로 전환했더라도 나중에 세입자가 "아무리 생각해봐도 좀 억울하다" 하고 부당이득반환소송 같은 것을 제기한다면 "집주인이 불리하다. 2년 전 전세 시세 플러스 5% 선에서 전세로 바꾼 것이 아니라면"이라고 국토부는 해석하고 있습니다.