[시사전망대] "돈 냄새 가장 잘 맡는 증권사들, 사옥 팔기 나섰다?"

[김성준의 시사전망대]

인터뷰 자료의 저작권은 SBS 라디오에 있습니다. 전문 게재나 인터뷰 인용 보도 시, 아래와 같이 채널명과 정확한 프로그램명을 밝혀주시기 바랍니다.

■ 방송 : 김성준의 시사전망대 (FM 103.5 MHz 14:20 ~ 16:00)
■ 진행 : SBS 김성준 앵커
■ 방송일시 : 2018년 12월 5일 (수)
■ 대담 : 이인철 참조은경제연구소 소장
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- 국내 증권사, 앞다퉈 사옥 매각… 집값 하락 예상
- 강남 3구 아파트값 상승 폭, 절반 수준으로 둔화
- 한국은행 기준금리 인상, 매수 심리 위축… 부동산 시장 영향 미쳐
- 부동산 경기 악화 징후, 집값 떨어지는데 전세 거래량 늘고 있어

▷ 김성준/진행자:

꼭 알아야 할 경제 이야기를 쉽게 풀어드리는 시간 <참좋은 경제> 시간입니다. 이인철 참조은경제연구소 소장 나오셨습니다. 어서 오십시오.

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

네. 안녕하세요.

▷ 김성준/진행자:

이걸 먼저 여쭤봐야 될 것 같은데요. 국내 증권사들이 지금 앞 다투어 사옥을 팔고 있다는데, 왜 그러나요?

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

최근 개봉한 영화 <국가부도의 날> 보셨어요?

▷ 김성준/진행자:

그냥 트레일러만 봤습니다.

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

저는 봤거든요. IMF 시절 영화인데.

▷ 김성준/진행자:

저는 그런 거 보면 가슴이 너무 아파서 못 보겠습니다.

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

거기 유아인 씨가 종금사 펀드 매니저예요. 경제 위기에 돈 버는 법에 굉장히 능합니다.

▷ 김성준/진행자:

(영화에서) 국가 부도 낌새를 먼저 알아차리고 회사를 관둔다면서요?

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

맞습니다. 대한민국 망한다는 데에 걸죠. 당시 어떻게 했느냐. 달러 사재기 하고요, 강남에 2~30% 단기 떨어진 아파트 급매물 다 사들입니다. 여기에 좀 어려운 건데 풋옵션. 주식이 하락한다는데 겁니다. 너 미쳤냐, 은행 창구에서는 이런 사람이 없는데 의아해하고요. 이처럼 경기가 침체되거나 금리가 오를 때 재테크 환경이 바뀌는데. 지금 보게 되면 메리츠종금, NH투자증권, 이런 증권사들이 자기가 갖고 있는 매물, 사옥을 매각하고 임대를 산다. 이 얘기는...

▷ 김성준/진행자:

집값이 떨어질 것이라고 예측한다는 것 아니에요.

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

맞습니다. 득실을 계산해보니 지금 현재 집을 매각하고 임대에서 사는 게 훨씬 더 유리하다고 판단한 겁니다.

▷ 김성준/진행자:

그러다가 완전히 떨어지면 나중에 싸게 달 수 있고.

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

맞습니다. 돈 냄새를 가장 잘 맡는 사람들이 먼저 앞을 내다보고 일처리를 하고 있구나 하고 생각하시면 됩니다.

▷ 김성준/진행자:

팔 거라도 있으니까 좋겠네요. 너무 비관적으로 얘기했나요? 저는 <국가부도의 날>, 그 시절에 제가 지냈던 것을 생각하면, 취재하면서 기자로서도 그랬고. 너무나 암울해서 사실 별로 생각하고 싶지 않아서 그 영화를 안 봤는데요. 그 얘기를 좀 더 확대해서 얘기하자면, 증권사들이 이렇게 판다는 것은 다시 말해서 당시 97년 외환위기처럼 급격하게 부동산 시장이 얼어붙을 가능성을 예측한다는 것 아니에요. 이렇게 어정쩡하게 떨어지는 것을 보고 사옥을 팔았다, 샀다. 이러지는 않을 것 아닙니까?

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

그러니까 단기적으로, 적어도 3, 4년 정도는. 왜냐하면 임대라는 게 보통 2년 단위로 이뤄지고, 사무실의 경우 1년 단위로 해주는 경우도 있습니다만. 어쨌든 현 정권 하에서 부동산이 더 여기에서 꿈틀거리는 어려워 보인다. 그리고 공실률이 워낙 많다 보니까. 지금 세입자가 갑이 된 거예요. 바뀐 거죠. 왜냐하면 협상이 가능합니다. 그러다 보니까 오히려 이게 더 이익이구나 하고 선택을 하는 겁니다.

▷ 김성준/진행자:

그러면 이건 사무실 얘기지만 아파트 값도 같은 추세로 가는 건가요?

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

맞습니다. 지금 어떤 뉴스를 보면 집값이 많이 떨어졌다고 합니다. 강남 주로 얘기하고. 아니다, 일부에서는 떨어지지 않았고 상승폭이 둔화됐다고 하는데. 이게 도대체 어떤 뉴스가 맞느냐. 발표하는 주체가 누구인지, 주간 동향인지, 월간 동향인지 주목할 필요가 있습니다. 정부가 출자한 가장 공신력 있는 부동산 통계 조사기관이 있어요. 그게 한국감정원입니다. 나머지 부동산OOO, XX 뱅크, 이런 곳은 민간이에요. 비슷한 자료를 내놓지만 일단 한국감정원의 통계를 보게 되면. 주간 단위로 보면 3주 연속 전체적으로 떨어지는 게 맞습니다. 그런데 월간 단위로 보면 지난 달 전국 아파트 가격은 상승폭이 둔화된 게 맞다. 아직은 떨어지지 않았다는 거죠.

▷ 김성준/진행자:

상승은 하는데 폭이 그렇게 전보다 높지 않다.

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

맞습니다. 그래서 11월 한국감정원의 전국 주택 매매 가격은 한 달 전에 비해 0.13% 올랐습니다. 10월보다는 상승폭이 줄었고요. 그리고 집값 상승의 진원지가 서울과 수도권인데 상승폭이 절반 수준으로 둔화된 게 맞습니다. 그런데 특히 강남3구, 강남, 서초, 송파.

▷ 김성준/진행자:

지금 거기가 중요한 거죠.

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

여기는 지난달부터 떨어졌어요. 하락 반전을 했습니다. 이 얘기는 가장 먼저 많이 올랐던 강남3구가 가장 먼저 떨어지고 있다는 의미입니다.

▷ 김성준/진행자:

그러면 어딘가는 좀 더 오르기 때문에 평균을 내면 상승폭이 둔화되는 건가요? 아니면...

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

그럴 수도 있고요. 이게 왜냐하면 가장 먼저 오르는 시점이 강남구거든요. 그러다 보니까 여기 먼저 올랐다가 차츰 번지는 것이고. 상승도 먼저, 하락도 먼저예요. 매도 먼저 맞자는 겁니다.

▷ 김성준/진행자:

그런데다가 한국은행이 이번에 기준금리를 0.25% 포인트 인상했으니까. 이것도 당연히 부동산 시장에 영향을 미치겠죠?

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

맞습니다. 부동산 시장의 3대 변수는 늘 말씀드립니다만 금리, 세제, 수요와 공급입니다. 여기에 한 가지를 더한다면 국내에는 부동자금. 시중에 나돌고 있는 1,100조 원에 달하는 유동성이 그동안 부동산 시장을 교란시켜 왔습니다. 그런데 지금 금리도 계속해서 오르고 있고요. 세제 더 강화되고 있습니다. 그리고 수요와 공급 측면에서 공급도 늘고 있거든요. 2, 3년 전 분양한 아파트들 입주가 늘고 있어요. 그러다 보니까 이 얘기는 내년 부동산 시장도 하방 압력이 불가피하다는 겁니다. 특히 금리가 굉장히 민감한 게. 새로 집을 장만하려는 사람들은 매수 심리가 급격히 위축됩니다. 더 떨어질 텐데 지금 매수해? 이런 심리. 그리고 기존에 빚을 많이 내서 산 사람들의 경우, 이른바 갭투자 하신 분들은 불안해요. 이자가 더 올라가네? 그러면 이자에 못 견디고 투매에 나설 가능성도 있다는 거죠. 그리고 한국은행이 1년 만에 금리를 한 번만 올린 게 대수냐고 하실 수 있는데. 이미 은행들은 그 동안 꾸준히 금리를 올려왔다는 겁니다.

▷ 김성준/진행자:

기준금리 인상과 무관하게.

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

맞습니다. 그리고 이제 금리 인상의 시작 단계에 불과하다는 거죠. 그렇게 되면 내년도 금리도 더 오를 가능성이 높다고 하면, 지금처럼 거래가 굉장히 없는 가운데, 절벽인 가운데 추가로 더 떨어질 가능성, 침체 가능성이 높다는 겁니다.

▷ 김성준/진행자:

그러면 집을 팔아야겠네요?

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

집을 떨어진다고 팔았다고 사는 이런 상품이 아니잖아요. 거주하려면 10년, 20년 있어야 하는데. 정말 다섯 채쯤 있으면 모를까, 지금 갖고 계신 것 팔고 어디로 가시게요?

▷ 김성준/진행자:

왜냐하면 증권사도 지금 판다고 하고. 사실 전셋값 얘기도 맞물려서 생각을 하면. 예를 들어서 집을 팔아도 전셋값이 강세여서 전세 비용이 많이 든다면 그런 생각을 안 하겠지만. 지금 전셋값도 상당히 내려가고 있다는 것 아닙니까?

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

사실 가장 안 좋은 게 뭐냐면. 부동산 시장의 수급이 완전히 깨지고, 지금 집값 떨어지고 있는데 전세 거래량은 굉장히 늘고 있습니다. 전년 대비 30% 넘게 늘었음에도 불구하고 전세 가격이 떨어진다는 것은. 이 얘기는 앞으로 부동산 경기가 더 안 좋아질 것이라는 징후입니다. 그러니까 전세도 지금 보게 되면 수급을 앞서 저희가 입주 물량이 굉장히 많이 늘었다고 말씀드렸는데. 1년 전과 비교하게 되면 올해 10월까지 전국 주택 입주 물량이 50만 가구를 넘어섰어요. 그러니까 1년 전에 비해서 10% 넘게 늘었고, 5년 평균치에 비해서는 35% 가까이 급증했습니다. 그러다 보니까 이른바 깡통 전세. 집 매매 가격이 떨어졌기 때문에 대출금과 전세금을 내줄 형편이 못 된 주택들이 나타나고 있다는 겁니다.

▷ 김성준/진행자:

그거 큰일 나죠.

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

그렇습니다. 그러다 보니까 지금 집값 떨어졌다고 팔고, 전세 싸게 살고. 이게 집값이라는 것은 바닥은 언제인지 모르게 올라가고요. 정말로 사고파는 게 내 마음대로 할 수 있는 게 아니에요. 그러니까 굉장히 위험한 생각이에요.

▷ 김성준/진행자:

그러면 팔면 안 되겠네요. 그래서 지금 말씀하신 것처럼 깡통 전세 문제가 심각하다 보니까. 전셋값 하락, 일종의 전세금 반환을 보증해주는 여러 가지 제도들이 있잖아요.

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

맞습니다. 전세라는 게 보통 2년 단위로 이뤄지는데. 지금 전세가 계속 떨어지는데, 전세 1년 가까이 떨어졌거든요. 그러면 2년 후에 내 전세금, 보증금. 온전히 되돌려 받을 수 있을까 걱정할 때 필요한 게 보험이에요. 이 보험을 전문용어로 전세금반환보증보험이라고 합니다. 이 보험에 가입하게 되면 아파트의 경우에는 수수료가 연 0.128%, 1억 원이라면 연 12만 8천 원 정도. 그러니까 주로 2년 단위로 계약하면 전세 4억 짜리라고 했을 때 1년 동안 연 50만 원 정도, 2년에 100만 원 정도를 내면 나중에 전세금을 온전히 걱정 없이 받을 수 있다는 것이거든요.

▷ 김성준/진행자:

그런데 이것은 세입자가 내지 말고 집주인이 내야 되는 것 아닌가요? 집주인이 예를 들어서 집값이 너무 떨어지거나 대출 문제 때문에 전세금 못 돌려주면 그 보험 받아서 돌려줘야지. 세입자가 왜 자기가 돈을 또 더 내서...

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

굉장히 좋은 발상이신데요. 집주인은 "그러면 다른 분 받겠습니다, 안녕히 가십시오." 이렇게 얘기합니다. 그러니까 이 주택도시보증공사가 2013년부터 이 상품을 팔기 시작했는데. 이게 올해 들어서 급격하게 늘고 있습니다. 이 얘기는 불안해하시는 분들이 그만큼 많다는 것이거든요.

▷ 김성준/진행자:

분명한 신호군요.

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

맞습니다. 그래서 이 보험을 파는 게 두 곳이 있어요. 주택도시보증공사가 있고 민간인 SGI서울보증이 있는데. 조금 틀린 게 전자는 보험료가 저렴한 대신 전세 가격 상한이 있어요. 7억 원 미만의 전세 물건만. 그리고 민간의 경우에는 수수료가 좀 비쌉니다. 대신 전세 가격의 제한이 없습니다.

▷ 김성준/진행자:

알겠습니다. 오늘 말씀하신 것들이 여러 가지가 다들 앞으로 부동산 경기뿐만 아니라 우리 경제 전체에 대한 신호로 느껴지는데. 참 걱정스럽습니다. 오늘 여기까지 정리하죠. <참좋은 경제> 지금까지 이인철 참조은경제연구소 소장이었습니다. 수고하셨습니다.

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

네. 감사합니다.