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▲ 구리시 갈매지구 아파트 모습

지난달 10일 다주택자 양도소득세 중과 시행 이후 매물이 감소하고 집값 상승세가 다시 확대되면서 규제지역 추가 지정 가능성이 제기되고 있습니다.

국토교통부가 현재 주택시장 상황을 예의주시 중인 가운데, 지난해 10·15 대책 이후 '풍선효과'가 두드러지는 경기 지역 3곳이 유력 후보지로 꼽힙니다.

6·3 지방선거 후 규제지역 확대부터 세제 개편까지 본격적인 규제 쓰나미가 몰려올 전망입니다.

지난달 다주택자 양도세 중과 시행 이후 서울을 포함한 수도권의 집값이 다시 뛰고 있습니다.

특히 지난해 10·15 대책의 규제지역 지정에서 제외됐던 경기 일부 지역의 집값 상승세가 심상치 않습니다.

비규제지역 풍선효과에다 자체 호재들이 맞물리며 거래량이 급증하고 가격도 큰 폭으로 오른 것입니다.

한국부동산원의 월간 주택가격동향 통계에 따르면 수도권 비규제지역 가운데 지난 2월부터 4월까지 석 달간 집값이 2% 이상 오른 곳은 경기도 구리시와 화성 동탄구, 용인 기흥구 등 3곳입니다.

구리시가 4.16% 올라 서울을 포함한 수도권 전체를 통틀어 상승폭이 가장 컸고, 화성 동탄구는 3.04%, 용인 기흥구는 2.70% 각각 상승했습니다.

공통으로 서울 인접 지역으로 규제지역에서 빠져 양도세 등 세금과 대출 규제가 완화돼 있고, 토지거래허가구역도 아니어서 전세를 낀 '갭투자'가 가능한 때문입니다.

여기에 자체 개발 호재들이 겹쳤습니다.

구리시는 '준 한강벨트' 기대감과 광역급행철도(GTX) B노선 건설, 재건축 등 정비사업 추진 호재로 집값 상승세가 가파릅니다.

화성 동탄과 용인 기흥은 '반도체 벨트' 지역으로 삼성전자와 하이닉스 등 반도체 기업의 역대급 성과급 호재와 맞물려 급등 장세가 이어지고 있습니다.

직방에 따르면 올해 들어 1∼4월 구리시의 아파트 거래량은 작년 동기 대비 265% 급증했고 화성시 동탄구(136%)와 용인시 기흥구(115%)도 거래량이 작년의 2배를 넘는 등 주택 매입 수요가 빠르게 유입되고 있습니다.

이들 3곳은 정부가 규제지역을 추가 지정할 경우 유력 후보군입니다.

일단 4월까지 규제지역 지정에 필요한 정량적 요건 중 공통요건(필수요건)을 갖췄습니다.

정부는 조정대상지역은 직전 3개월 주택 가격 상승률이 해당 시도 소비자물가 상승률의 1.3배를 초과한 경우, 투기과열지구는 1.5배를 초과한 경우를 공통요건으로 삼는데 이들 3곳은 같은 기간 경기도의 소비자물가 상승률(1.19%)의 1.3배(1.54%)와 1.5배(1.78%)를 모두 뛰어넘습니다.

정부는 여기에 직전 2개월간의 청약 경쟁률, 주택 분양 물량, 분양권 전매 거래량 등의 복수의 선택 요건 가운데 1개라도 만족하면 규제지역으로 지정할 수 있습니다.

그러나 투기와 과열이 우려되는 곳은 정량적인 지정 요건을 충족하지 않더라도 '정성적 요건'에 따라 규제지역 지정이 가능해 정부가 집값 상승세가 확산할 우려가 크다고 판단하면 주거정책심의위원회를 거쳐 최종 규제지역은 이보다 늘어날 수 있습니다.

6월 중순 이후에 심의가 열리면 5월 집값 통계와 물가 상승률이 반영돼 규제지역 지정 요건을 갖춘 곳이 더 나올 수 있습니다.

2∼4월 집값 기준으로 볼 때 안양시 만안구(1.39%)와 수원 권선구(1.26%) 등이 추가 후보군으로 꼽힙니다.

정부는 최근 주택시장 상황에 대해 "다주택 중과 시행 이후 매물이 감소하고 가격 상승폭이 커지는 모습"이라며 "가격 안정을 위해 여러 가지 대안을 검토하고 있다"고 말했습니다.

부동산 빅데이터업체 아실에 따르면 27일 조사 기준 서울 아파트 매물은 6만 2천373건으로 지난 9일 양도세 중과 유예 종료일 기준 6만 8천495건 대비 9% 감소했습니다.

정부가 이달 29일부터 올해 말까지 비거주 1주택자를 포함해 토지거래허가구역 내 전세 낀 매물을 무주택자가 매수할 수 있도록 한시적으로 허용했지만 뚜렷한 매물 증가 조짐은 보이지 않고 있습니다.

현재 토허구역이 아닌 화성 동탄구는 같은 기간 아파트 매물이 13.2%, 구리시는 8.1%, 용인 기흥구는 5.1%가 각각 감소한 상태입니다.

시장에선 최근 집값 상승세로 볼 때 정부가 규제지역을 확대한다면 시점은 내달 초 지방선거 직후가 될 것으로 예상합니다.

이재명 대통령이 지난 26일 진행된 국무회의에서 "최근 집값이 다시 오른다는데, 이에 대한 대책을 세우고 있나"라고 물은 뒤 "정부 정책에 대한 국민의 신뢰가 중요하다"면서 대책 마련을 당부한 만큼 이른 시일 내 결정될 것이라는 관측이 많습니다.

익명을 원한 한 부동산 전문가는 "구리나 화성 등지는 진작부터 10·15 대책의 풍선효과가 나타난 곳인데 지방선거를 의식해 규제지역 지정을 늦춘 감이 없지 않다"며 "일명 '반도체 벨트' 지역은 수억 원대 성과급을 받아 주택을 넓혀가거나 신규 매입을 하려는 수요들이 많아 대비가 필요해 보인다"고 말했습니다.

다만 토지거래허가구역까지 '3중 규제'로 묶을지는 대해서는 관측이 엇갈립니다.

일단 갭투자를 원천 차단하기 위해 규제지역과 함께 토허구역으로 동시에 묶을 가능성이 큽니다.

다만 현재 정부가 매물 유도를 위해 토허구역에서 연말까지 한시적으로 전세 낀 매물 거래를 허용한 만큼 토허구역은 추후 시장 상황을 보며 확대할 가능성도 있습니다.

현재 규제지역에서 2억∼6억 원까지 가능한 담보대출 규모를 더 축소할 것이라는 관측도 나옵니다.

지방선거 이후에는 세제 개편안의 구체적인 내용들도 공론화될 전망입니다.

다주택자 및 고가 주택 보유세 강화, 비거주 1주택자에 대한 장기보유특별공제와 보유세 차등화, 임대사업자 주택 양도세 합산 배제 축소 등에 대한 구체적인 방안들이 윤곽을 드러낼 전망입니다.

한 부동산 전문가는 "다주택자 중과 시행 후 거둬들인 매물을 다시 나오도록 유도하고, 집값 상승에 대한 기대 심리를 꺾기 위해 선거 직후부터 대통령과 정책 당국자들이 7월 세제 개편안에 담길 내용부터 화두로 던질 가능성이 크다"며 "지방선거 이후 부동산 정책 부분에서 대변혁이 있을 것"이라고 내다봤습니다.

(사진=연합뉴스)

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▲ 아파트

토지거래허가구역(이하 토허구역) 내 주택 거래 시 실거주 의무 유예를 세입자가 있는 모든 주택으로 확대하는 조치가 29일부터 시행됩니다.

국토교통부는 이러한 내용을 담은 '부동산거래신고법 시행령' 개정안이 29일 공포·시행될 예정이라고 오늘(22일) 밝혔습니다.

이에 따라 토허구역에서 세입자가 있는 주택을 매매하면서 실거주 의무 유예를 적용받고자 하는 매도·매수인은 29일부터 관할관청에 토지거래허가를 신청할 수 있습니다.

토허구역에서 주택을 매입하면 토지거래허가 이후 4개월 이내에 입주해 2년간 실거주해야 합니다.

그러나 작년 10·15 대책으로 서울 전역과 경기 12개 지역이 토허구역으로 지정되면서, 임대차계약 기간이 남은 세입자가 있는 경우 매수자가 즉시 입주하기 어려운 문제가 있었습니다.

정부는 이러한 점을 고려해 지난 12일 기준 토허구역 내 임대차계약이 존재하는 모든 주택에 대해 실거주 의무를 계약 종료 시점까지 유예했습니다.

다만 올해 12월 31일까지 관할 관청에 토지거래허가를 신청해야 하며, 허가받은 이후 4개월 이내에 주택 취득 절차를 마쳐야 합니다.

매수자는 지난 12일부터 계속 무주택 상태를 유지한 경우로 한정합니다.

김윤덕 국토부 장관은 "이번 조치는 지난 2월 12일 시행된 실거주 유예 조치가 일부 다주택자에게만 적용된 데 따른 형평성 문제를 해소하기 위한 것"이라며 "갭투자를 불허한다는 원칙은 유지한다"고 말했습니다.

(사진=연합뉴스)

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▲ 서울 남산에서 바라본 도심 곳곳에 아파트가 빼곡하다.

지난 9일 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 급매물 위주로 거래가 늘면서 서울 아파트 실거래가 지수가 7개월 만에 하락 전환했습니다.

18일 한국부동산원에 따르면 지난 3월 서울 아파트 실거래가지수는 전월 대비 0.28% 하락했습니다.

실거래가 지수는 시세 중심의 가격 동향 조사와 달리 실제 거래된 가격을 동일 단지, 동일 주택형의 이전 거래 가격들과 비교해 지수화한 것입니다.

실거래가 지수가 하락한 것은 해당 월의 거래 가격이 이전 거래가보다 낮은 금액에 팔린 경우가 많다는 것을 의미합니다.

서울 아파트 실거래가지수가 떨어진 것은 지난해 8월(-0.13%) 이후 줄곧 상승세를 유지했으나 지난 3월 7개월 만에 처음 하락했습니다.

이달 9일 양도세 중과 종료를 앞두고 다주택자와 고가주택 보유자 등이 급매로 주택 처분에 나서면서 직전 거래보다 하락 거래가 증가한 영향입니다.

특히 강남3구가 있는 동남권이 -3.10%를 기록하며 지수 하락을 주도했습니다.

강남구 압구정동의 한 공인중개사는 "양도소득세와 종합부동산세 부담을 줄이려는 다주택자와 1주택자들이 직전 거래가보다 수천만∼수억 원씩 싼 매물을 내놓으면서 실거래가도 하락했다"고 말했습니다.

또 용산·중구·종로구 등의 도심권이 0.46% 하락했고, 마포·서대문·은평구 등이 위치한 서북권도 0.09% 떨어졌습니다.

이에 비해 노원·도봉·강북구가 있는 동북권은 하락 거래와 상승 거래가 엇갈리며 0.40% 올랐고, 영등포·양천·동작구 등이 위치한 서남권도 지수상 0.06% 상승한 것으로 조사됐습니다.

서울뿐만 아니라 경기(-0.29%), 인천(-0.34%)도 실거래가지수가 하락하면서 수도권 아파트 실거래가지수 역시 0.30% 떨어졌습니다.

지난해 8월(-0.12%) 이후 첫 하락 전환입니다.

3월 전국 아파트 실거래가지수도 0.33% 떨어져 역시 지난해 8월(-0.02%) 이후 처음 하락했습니다.

5대 광역시(-0.45%)와 지방(-0.35%)이 모두 실거래가지수가 하락했습니다.

실거래가지수 하락은 양도세 중과를 피하려는 다주택자 매물 거래로 4월에도 이어질 전망입니다.

서울 아파트 4월 실거래가 잠정지수는 0.36% 떨어져 3월보다 낙폭이 커질 것으로 전망됐습니다.

전국 역시 -0.24%로 하락이 점쳐졌습니다.

(사진=연합뉴스)

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▲ 서울시청

서울시는 작년 9월 발표한 '2031년까지 31만 호 착공' 목표 달성을 위해 올해부터 매년 11월 '정비사업 종합평가'를 실시한다고 밝혔습니다.

이번 평가는 재개발·재건축 정비사업 추진 속도와 직결되는 자치구의 사업 추진과 행정 실행력을 높이기 위한 것으로, 우수 자치구에는 표창과 인사상 우대를 부여합니다.

올해 3월 기준 시가 관리하는 정비사업은 494개로, 시는 이들 재건축·재개발 정비사업을 대상으로 평가를 시행할 예정입니다.

평가 항목은 표준 처리기한 준수 여부, 단계별 인허가 처리 기간, 공정촉진회의 참여, 갈등조정, 적극행정 사례 등 5개 분야 11개입니다.

점수는 정량평가 70점, 정성평가 30점, 가점 20점, 감점 10점으로 구성됩니다.

시는 "특히 사업 지연 여부를 사전에 관리하기 위해 표준 처리기한 준수와 단계별 인허가 처리 기간을 핵심 지표로 정하고, 실제 착공으로 이어지는지 실행력을 집중 점검할 예정"이라고 설명했습니다.

평가 결과는 자치구별로 순위에 따라 S등급 5개 구, A등급 10개 구, B등급 10개 구로 구분해 매년 12월 공개할 방침입니다.

(사진=연합뉴스)

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