3차 부동산 대책…'대출 옥죄기'와 '규제지역 확대'
이재명 정부가 세 번째 부동산 시장 안정화 대책을 내놓았습니다. 6월 27일 대출 규제와 9월 7일 공급 확대 대책에 이어 이번엔 더 강력한 대출 규제 대책입니다. 서울 인기 지역에서 집값이 뛰면 주변 지역이 따라가는 연쇄 상승의 고리를 끊어 보자는 정책 목표, 대출을 활용한 고가 주택 구입과 상급지 갈아타기 수요를 억누르는 데 초점이 맞춰져 있습니다.
6·27 대책을 통해 6억 원으로 일률 제한했던 주택담보대출(주담대) 한도를 집값에 따라 달리 적용하기로 했습니다. 15억~25억 원 구간에서는 4억 원까지, 25억 원을 넘어서는 주택에 대해서는 2억 원까지 주담대 상한을 설정했습니다. 15억 원 이하 주택의 경우에는 현행 6억 원의 대출 한도가 유지됩니다.
규제지역의 주담대 스트레스 금리는 기존 1.5%에서 3%로 올라갑니다. 스트레스 금리는 미래의 금리 인상 가능성을 반영해 대출 한도를 더 보수적으로 산정하는 것인데 스트레스 금리가 올라가면 당장 금리에 반영되는 것은 아니지만 소득별 대출 한도가 줄어들게 됩니다. 예를 들어 연봉 800만 원 직장인이 변동형 주택담보대출을 받을 경우 스트레스 금리 3%가 붙어 대출 한도가 기존 4억 6천900만 원에서 4억 원으로, 6천900만 원 줄어드는 식입니다.
서민 주거 안정을 이유로 이제까지 건드리지 않았던 전세대출에도 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 적용하기로 했습니다. 1주택자 임차인이 전세대출을 받을 경우 이자 상환분이 DSR에 반영됩니다.
이런 전반적인 '대출 옥죄기'와 함께 오는 20일부터 내년 12월 31일까지 서울 25개 구 전역과 경기도 12개 지역을 토지거래허가구역으로 묶기로 했습니다. 지금까지 토지거래허가구역은 서울 용산∙서초∙강남∙송파, 이렇게 4개 지역이었는데 서울 전역과 경기 남부 인기 지역으로 확장되는 겁니다. 토지거래허가구역에서 주택을 살 때는 지자체의 허가를 받아야 합니다. 허가받기 위해선 2년간 실거주 목적임을 증명해야 하고 갭 투자 목적의 주택 거래는 허가를 받을 수 없습니다. 또, 이들 지역에서는 주택담보인정비율(LTV)이 40%로 제한되고, 다주택자에 대한 취득세·양도세도 중과됩니다. 한마디로 서울과 수도권 인기 지역에 대한 투기 목적의 거래와 현금 없이 이른바 '영끌'로 집을 사는 '패닉 바잉' 현상을 대출을 조여 막겠다는 겁니다.
<3차 부동산 대책 주요 내용>
▷ 15~25억 원 주택 주담대 한도 4억 원, 25억 원 이상 주택 주담대 한도 2억 원
▷ 주담대 스트레스 금리 기존 1.5%에서 3%로 상향
▷ 대출에도 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 적용
▷ 토지거래허가구역 확대(2025년 10월 20일~2026년 12월 31일)
-기존 허가구역(서울 서초∙강남∙송파∙용산) 포함 서울 25개 자치구 전체
-경기 12개 지역(과천, 광명, 성남 분당∙수정∙중원, 수원 영통∙장안∙팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남)
"부동산 불법 행위 직접 수사"…총리 소속 부동산 감독기구 신설정부는 이와 함께 부동산 불법 행위를 전방위로 감독하는 국무총리 직속 전담 조직을 만들겠다고 밝혔습니다. 지금은 국토부 내 부동산소비자분석기획단이 감독 역할을 맡고 있는데, 이를 확대 개편해 총리 산하 전담기구로 두고 조사·모니터 기능을 넘어 직접 수사까지 할 수 있는 강력한 기구를 만든다는 겁니다. 이런 전담 기구는 문재인 정부 때도 창설을 시도했지만 개인정보와 재산권 침해라는 반대에 부딪혀 무산된 바 있습니다.
신설되는 기구는 기존 부처들의 부동산 거래 감시 업무와 유기적인 연결과 협조를 꾀할 것으로 보입니다. 국토부는 부동산 특사경을 도입하고 경찰청도 전국 경찰 841명을 편성해 '부동산 범죄 특별단속을 시행하기로 했습니다. 아파트 단지 내 담합, 신고가 거래를 신고하고 취소하는 방식의 집값 띄우기, 재건축∙재개발 비리 등이 주요 단속 대상입니다. 국세청도 적극 나서는데, 임광현 국세청장은 "30억 원 이상 초고가 주택 거래와 고가 아파트를 취득한 외국인∙연소자에 대해 전수 검증을 지속하겠다"며 "검증 과정에서 사업 소득 누락이나 법인 자금 부당 유출이 확인되면 관련 사업체까지 조사를 확대하고, '부모 찬스'로 취득한 경우 부모의 소득 원천도 들여다보겠다"고 밝혔습니다. 일부 투기 세력들이 집값으로 장난을 치는 것을 적극적으로 막아 집값은 계속 오른다는 막연한 불안감에 무리하게 빚을 내 집을 사는 현상을 막겠다는 것입니다. 한계치에 이른 가계 대출과 과도한 금융 비용, 이에 따른 가처분 소득의 감소는 내수 소비 위축으로 이어져 우리 경제에 전반적인 악영향을 미치게 됩니다.
이번 부동산 대책에서 세제 개편은 빠졌습니다. 구윤철 경제부총리는 "생산적 부문으로 자금흐름 유도, 응능부담 원칙, 국민 수용성 등을 종합적으로 감안해 부동산 세제 합리화 방안을 마련하겠다"고 밝혔습니다. 부동산에 잠겨 있는 돈을 생산적인 곳으로 유도하고, 납세자의 부담 능력을 고려해 과세 수준을 결정하며, 조세 저항이 일어나지 않는 합리적인 선에서 세제 개편을 준비하겠다는 것입니다. 이번 대책에 따른 부동산 시장의 움직임을 살펴보면서 '최후의 카드'로 남겨놓겠다는 뜻으로 읽힙니다.
(남은 이야기는 스프에서)