정부가 28일부터 6억 원 이상 주택담보대출을 금지하는 대출 규제를 시행하면서 서울 아파트의 74%가량이 대출액 감소가 불가피하게 됐습니다.
최대 6억 원까지 대출을 받더라도 종전보다 대출액이 평균 4억 원 이상 줄면서 8억 6천만 원 이상의 현금을 쥐고 있어야 서울 아파트를 살 수 있단 계산이 나옵니다.
29일 부동산R114의 수도권 아파트 평균 시세를 토대로 분석한 결과, 주택담보대출의 여신한도가 6억 원으로 제한되면서 서울 전체 25개 구 가운데 18개 구의 대출액이 종전보다 줄어들 것으로 예상됩니다.
이들 18개 구의 경우 비규제지역은 주택담보대출비율(LTV) 70%, 규제지역인 강남3구와 용산구는 LTV 50%를 적용했을 때 차주의 소득에 따라 최대 6억 원 이상 대출이 가능했지만, 이번 규제로 대출액이 6억 원 한도로 제한됩니다.
가구수로는 임대아파트를 제외하고 총 127만 6천257가구가 영향을 받습니다.
이는 서울시내 임대아파트를 제외한 전체 재고아파트 약 171만 7천384가구의 74%에 해당하는 규모입니다.
부동산R114가 조사한 서울 아파트 평균 시세가 14억 6천만 원 선인 것을 고려하면 단순 계산으로 LTV 70% 가정 시 종전에는 10억 2천만 원까지 대출이 가능했지만 앞으로는 6억 원 여신 한도로 인해 대출 가능액이 종전보다 평균 4억 2천만 원 줄고, 8억 6천만 원 이상의 자기 자금이 있어야 입주가 가능해집니다.
평균 시세가 30억 원을 웃도는 서초구와 강남구는 규제지역이어서 LTV 50%를 적용받아도 종전까지 1금융권에서 평균 15억 원 이상 대출이 가능했습니다.
하지만 앞으로는 6억 원까지만 대출만 가능해지면서 25억∼26억 원의 이상 현금이 필요합니다.
역시 규제지역인 용산구와 송파구도 평균 시세가 각각 23억 3천만 원, 21억 7천만 원으로 종전에는 10억 원 이상 대출이 가능했지만 지금은 현금 16억∼17억 원은 있어야 아파트를 구입할 수 있게 됐습니다.
이들 지역은 소득이 높은 전문직이나 현금 부자들만 입성할 거란 전망이 나옵니다.
토지거래허가구역이 아닌 곳도 앞으로 주담대를 받으면 6개월 내 전입의무가 발생해 사실상 토허제와 같은 효과가 발생합니다.
마포구와 성동구는 현재 평균 시세가 각각 14억 9천만 원, 16억 4천만 원 선으로 LTV 70%가 유지될 경우 대출 가능액이 종전보다 4억∼5억 원 이상 줄면서 앞으로 대출 최고액 6억 원을 제외하고 평균 9억∼10억 원의 현금이 있어야 아파트에 입주할 수 있습니다.
역시 평균 시세 14억∼15억 원대인 광진구와 양천구, 영등포구 등도 대출 최고액을 뺀 8억∼9억 원은 있어야 매수가 가능합니다.
현 시세 기준으로 6억 원 한도 규정을 넘지 않고 LTV 70%까지 대출이 가능한 서울지역은 '노도강'(노원·도봉·강북구), '금관구'(금천·관악·구로구)와 중랑구 등 7개 구입니다.
이들 지역은 아파트 평균 시세가 6억∼8억 원대로, LTV를 최대 70%까지 적용받아도 6억 원 이하입니다.
이 때문에 이번 대출 규제로 일부 서울 인기 지역의 주택 수요가 서울 외곽과 경기, 인천 등으로 이동하는 현상이 나타날 수 있다는 전망이 나옵니다.
특히 정부가 생애최초, 신혼부부, 신생아 특례대출 등 정책자금대출의 대출 한도도 종전 2억 5천만∼5억 원에서 2억∼4억 원으로 축소하면서 자금이 부족한 2030 세대의 외곽 이탈이 현실화할 것이라는 전망입니다.
부동산R114 시세 기준으로 경기도와 인천의 평균 매매가는 각각 5억 8천525만 원, 4억 4천667만 원으로 시세 자체가 6억 원 이하입니다.
다만 경기도에서도 평균 시세가 20억 원이 넘는 과천시(평균 20억 1천499만 원)와 분당·판교신도시가 있는 성남시(11억 9천332만 원), 하남시(9억 5천708만 원) 등 3개 시는 종전보다 대출 축소가 불가피합니다.