- 서울 아파트값, 文정부 시절 기록한 전고점 돌파
- '패닉 바잉' 왜? 공급부족 심리‧막차 대출 수요 작용
- 진보정권 때 집값 오른다? 노태우‧전두환 정부서도 올라
- 하반기 갈수록 집값 상승 주춤…대출규제 들어갈 것
- 강남‧용산‧마포 규제 강화되면 외곽 집값 오를 수도
- 李 "세금으로 집값 안 잡겠다"? 盧‧文처럼 안 하겠다는 것
- 규제지역 지정에 따른 취득세‧양도세 부과와 구별해야
- 눈물 모여서 광풍…장기 무주택자들 뛰어드는 양상
- 공급 신호 필요…필요하면 4기 신도시 카드 꺼내야
- '아파트 편식 시대' 아파트 공급 안 되면 집값 못 잡을 수도
■ 방송 : SBS 김태현의 정치쇼 (FM 103.5 MHz 7:00 ~ 9:00)
■ 일자 : 2025년 6월 27일 (금)
■ 진행 : 김태현 변호사
■ 출연 : 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원
▷김태현 : 이번에는 부동산시장 상황 이걸 점검해 보는 시간을 저희가 가져보도록 하겠습니다. 최근에 서울 아파트값이 심상치 않다 이런 보도들이 연이어 이어지고 있는데요. 가파르게 오르고 있는 이유는 무엇인지, 그러고 대책은 어떻게 세워야 할지 우리나라 최고의 부동산 전문가를 모셨습니다. 박원갑 KB 부동산수석전문위원입니다. 안녕하세요.
▶박원갑 : 안녕하십니까.
▷김태현 : 위원님, 위원님이 이렇게 출연을 자주 하신다는 얘기는 부동산 상황이 좋지 않다 얘기인데요. 그렇지요?
▶박원갑 : 우리 경제에 별로 좋지 않지요.
▷김태현 : 지금 경제뉴스가 다 이거예요. 서울 중심으로 해서 특히 부동산값이 심상치 않다. 어제는 한 기사 보니까 강남3구는 원래 그랬으니까 그렇다 치고 마용성 난리이고, 노도강까지 지금 들썩인다 이런 보도가 이어지던데요. 이게 어느 정도로 올랐어요?
▶박원갑 : 그러니까 지금 전제를 깔아야 되는데요. 지금 모든 부동산가격이 오르는 게 아니고 단독주택이 오르는 게 아니거든요. 지금 아파트가 오르고 있다라고 좁혀서 얘기를 해야 돼요.
▷김태현 : 그것도 신축이요.
▶박원갑 : 그 얘기를 하지요. 실제로 보면 서울에서 어느 정도 올랐는지를 보면 주간 단위로보다는 약간 고점 대비 회복률을 보면 알 수 있어요. 우리가 2022년 미국발 고금리 쇼크가 상륙하면서 집값이 완전히 곤두박질쳤거든요.
▷김태현 : 22년에요?
▶박원갑 : 그 이후에 어느 정도 회복했는지를 보면 되는데요. 대체적으로 지금 잘 아시다시피 강남 3개구하고 용산 이런 곳은 다 고점을 돌파했지요.
▷김태현 : 전고점을 돌파했다는 건 문재인 정부 때의 전고점을 돌파했다?
▶박원갑 : 주로 2021년 10월 정도거든요. 그러고 아까 말씀하신 것처럼 광진구, 마포, 양천, 강동 이런 곳들은 거의 다 회복을 해간다 이렇게 보시면 될 것 같고요. 그러고 또 나머지 지역인 지금 수도권 외곽이라든지 지방은 여전히 지금 침체국면이다.
▷김태현 : 양극화네요?
▶박원갑 : 극심한 양극화. 이 공간의 마태효과(부익부 빈익빈 현상)라고 그러거든요. 이게 유난히 좀 심한 상황이다 이렇게 보시면 될 것 같습니다.
▷김태현 : 예전에 문재인 정부 때 한참 집값 오를 때도 패닉바잉(공포로 인한 매수)이라는 얘기 많이 했잖아요. 계속 오르니까 지금이라도 놓치면 더 오르는 거 아니야? 이런 거요.
▶박원갑 : 네.
▷김태현 : 그런데 지금도 지금 패닉바잉 현상이 나타난다는 보도들이 있더라고요. 지금 집값이 이렇게까지 오르는 가장 큰 이유는 뭔가요?
▶박원갑 : 그건 복합적인 것 같은데요. 제 생각에는 일단은 공급부족에 대한 불안심리가 내재해 있다고 보면 되고요. 그러고 내달(來달)에 이제 대출의 문턱이 높아지잖아요, 3단계 스트레스 DSR. 그러면 대출 내서 집을 못 사는 게 아니냐.
▷김태현 : 지금 사야 된다?
▶박원갑 : 그런 위기의식들이 어떻게 보면 집단화된 거지요. 그래서 막판 수요가 또 몰려오고 있고요.
▷김태현 : 막판 수요요.
▶박원갑 : 그러고 진보정권이 들어서면 통화량이 풀려서 집값이 올라간다는 그런 기대지요. 그게 과거의 경험이 어느 정도 누적됐지요, 일종의 학습효과거든요. 이게 지금 거래량에 어느 정도 영향을 주고 있다 그렇게도 볼 수가 있을 것 같습니다.
▷김태현 : 그 진보정권 얘기를 사실 쭉 보면 어찌 됐건 간에 우연인지 그게 필연인지는 모르겠는데요. 문재인 정권 때 집값 왕창 올랐고, 노무현 정권 때도 많이 올랐고요.
▶박원갑 : 맞습니다.
▷김태현 : 그러면 지금 이재명 정권에도 초기에 오르거든요. 윤석열 정권은 집값 안 올랐고, 이명박 정부 때는 그때는 또 대외변수가 있어서 집값이 많이 내렸고요. 진보정권에 오르는 게 맞는 거예요?
▶박원갑 : 언론에서 그거를 너무 범위를 좁혀서 얘기를 하는 것 같아요. 제가 제대로 한번 분석을 해 봤거든요. 그런데 그것도 편향이에요. 왜냐하면 노무현 정부 때하고 문재인 정부 때하고 김대중 전 대통령 시절에 제가 국민은행 전국 아파트 시세를 조사해 보니까 거의 똑같이 30%대로 올랐습니다.
▷김태현 : 똑같이요?
▶박원갑 : 네. 그런데 김영삼 정부 때 한 3.2%, 그다음에 이명박 정부 때 한 16% 정도 올랐지요. 그러니까 비교적 좀 안정돼 있다고 보면 되는데요. 그러면 이렇게 도식을 만들어낼 수 있잖아요. 진보정권 집값 급등. 그런데 노태우 정부 때 무려 70%가 올랐습니다.
▷김태현 : 노태우 정부 때요.
▶박원갑 : 그러고 전두환 전 대통령 때도 많이 올랐고요. 그래서 당시에 거시적인 상황 이런 것들도 좀 보면서 판단해야 된다는 건데요. 제 생각에는 왜 사람들이 진보정권에서 집값이 많이 오른다 하는 그런 기억을 갖고 있을까. 이게 심리학적으로 일종의 최신성 편향(오래된 정보보다 최신 정보를 더 중요하게 여기는 것)이라 그래요.
▷김태현 : 네?
▶박원갑 : 최신성.
▷김태현 : 그게 뭐예요?
▶박원갑 : 그러니까 최근 일에 대해서만 굉장히 어떻게 보면 강한 기억을 갖고 있는 거지요.
▷김태현 : 문재인 정권 때 수요억제 정책 썼다가 집값 급등한 거 그 기억이 너무 강렬해서 그런 건가요?
▶박원갑 : 그렇지요. 그걸 심리학적으로 피크엔드 법칙(Peak-End Rule, 가장 절정을 이뤘을 때의 경험과 가장 마지막의 경험을 평균하여 결정하는 법칙)이라고도 해요. 강렬했던 것과 마지막 기억이 결국은 비성적 어떤 그런 과열에 상당한 영향을 지금 주고 있다 이렇게도 볼 수가 있을 것 같습니다.
▷김태현 : 알겠습니다. 그러면 집값 상승세가 현재까지는 계속되는 건데요. 이게 올해 하반기, 내년 상반기까지 계속될 걸로 보세요? 아니면 앞서 이소영 의원 얘기 들어보니까 대통령실하고 민주당이 정책을 준비하고 있다, 말씀은 못 드리지만 곧 나올 것이다. 이렇게 얘기하거든요.
▶박원갑 : 네.
▷김태현 : 그러면 위원님은 어떻게 보세요? 올해 하반기나 내년 상반기까지 계속될까요?
▶박원갑 : 아니요. 저는 하반기 들면 약간 주춤할 거라고 보고 있습니다. 이게 전체적으로 거래량이나 가격도 상고하중 정도로 보고 있거든요. 그런데 시장은 작용과 반작용을 하잖아요. 정부가 분명히 대응책을 내놓을 건데 그러면 수요를 좀 줄이는 쪽이거든요. 그리고 아까 말씀드린 것처럼 대출 문턱이 높아지기 전에 막판 수요가 몰렸다는 점을 감안해 보면 막상 7월 되면 그 수요가 일종의 선소비를 한 거니까 조금은 주춤할 수도 있는데요.
▷김태현 : 네.
▶박원갑 : 일단은 지금 제 생각에는 조정대상지역이나 투기과열지구는 아마 마포나 성동구 같은 데 다 지정할 가능성이 높다고 봐요. 그다음에 대출규제가 아마 들어갈 겁니다.
▷김태현 : 정부가 쓸 수 있는 카드는 일단 대출규제.
▶박원갑 : 네. 그다음에 지금 조정대상지역이 규제지역이지요. 그러니까 강남하고 용산 같은 데는 내년 5월까지 지금 다주택자 양도세 중과세가 유예돼 있단 말이에요. 그 유예를 안 할 겁니다. 그러면 일부 매물이 좀 나올 수도 있고요.
▷김태현 : 네.
▶박원갑 : 그래서 지금은 전반적으로 봤을 때 하반기에는 아마 정부가 어느 정도 대책의 강도가 나올지를 봐야 되겠지만 전반적으로 보면 지금 패닉이 약간은 좀 진정될 가능성은 있다 이렇게 보고 있는데요.
▷김태현 : 네.
▶박원갑 : 문제는 강남이나 용산이나 이런 마포 이런 쪽에 해당이 될 것 같고, 나머지 지역은 지금 거의 안 올랐거든요. 그런데 주가가 올라가잖아요? 그러면 결국은 이거는 바탕에는 지금 유동성 장세 비슷한 거지요. 그러면 통화량이 늘어날 거란 말이에요, 지금. 그러면 이 물이 높은 데서 아래로 흐르지요? 그동안 안 올랐던 데가 생각보다 많습니다. 이쪽으로 아마 약간은 순환매(해당 물건과 관련된 주변 다른 물건에 대해서도 매수세가 상승하는 현상)라고 그러는데 약간 갭 메우기 양상이 나타나지 않을까 이렇게 보고 있습니다.
▷김태현 : 그러면 역시 자산가격 잡는 데는 돈줄 틀어쥐는 게 최고이고, 그러면 정부에서 대출규제를 하면 강남3구와 마용성은 진정이 될 거고, 그게 순환매를 통해서 지방이나 이런 서울 외곽은 좀 올라갈 수 있다 이런 말씀이신 거지요?
▶박원갑 : 네. 어느 정도 키 맞추기를 하는 양상이 되지 않을까 생각하고 있습니다.
▷김태현 : 사실 문재인 정부 때 보면 세금으로 부동산 잡겠다, 수요를 억제하겠다 그래서 사실 세금 많이 올렸다가 어찌 됐건 간에 부동산 폭등했거든요. 그래서 그런지 몰라도 이재명 대통령이 후보시절에 세금으로 부동산 잡는 일을 하지 않겠다 이런 얘기를 하기는 했어요. 방향 자체는 그게 맞는 겁니까?
▶박원갑 : 왜냐하면 그게 맞고 안 맞고가 문제가 아니라 사실상 그거 실패했거든요. 그러면 그걸 다시 할 필요 없는 건데요.
▷김태현 : 네.
▶박원갑 : 그런데 제가 그거를 조금 더 문학적으로 행간과 맥락을 좀 보실 필요가 있어요.
▷김태현 : 문학적이요.
▶박원갑 : 왜냐하면 이게 세금으로 집값을 잡지 않겠다는 것은 앞부분에 노무현, 문재인 전 대통령 때처럼 그렇게 하지 않겠다는 거예요. 그렇잖아요. 조정대상지역으로 막상 지정을 하면 이게 2채부터 취득세가 8%예요. 양도세도 중과를 당하지요, 종부세도 늘어요. 그러면 어떻게 보면 규제지역으로 지정하는 순간부터 세금이 늘어나는데 그러면 그걸 안 한다는 거예요? 그거 아니잖아요. 그렇지요?
▷김태현 : 네.
▶박원갑 : 그래서 제 생각에는 이런 규제지역의 지역이라든지 뭐 토지거래허가제 많이 들으셨지요? 토지거래허가구역으로 지정하는 건 그냥 통상적인 부동산 관리방안이에요. 그러니까 그거하고는 구분하셔야 돼요.
▷김태현 : 특별히 무슨 수요억제정책, 중과세 이런 것과는 좀 결이 다른 문제라는 말씀이신 거지요?
▶박원갑 : 그런데 다만 초고가 아파트 가격상승 억제정책을 쓰지 않겠다고 공약에 나와요. 그런데 이 역시 제 생각에는 아마도 그때처럼 하지 않겠다 뭐 그런 식으로 받아들이는 게 아마 훨씬 더 해석이 쉽지 않을까 생각을 하고 있습니다.
▷김태현 : 앞서 최근에 부동산이 많이 오르는 그 이유들 중에 하나가 대출이 좀 풀려 있는 거 하나 말씀해 주셨고, 앞으로 공급이 떨어질 거다. 지금 안 사면 새집 없어 이 심리라고 말씀해 주셨잖아요.
▶박원갑 : 네.
▷김태현 : 그러면 결국은 수요와 공급 원칙상 공급 측면의 어떤 대책이 필요할 텐데요. 그 부분은 어떻게 정리해야 되나요? 왜냐하면 아파트 지금 강남에다가 지을 자리도 별로 없을 뿐만 아니라 짓는다고 해서 바로 효과가 나타난 것도 아니니까요.
▶박원갑 : 그러니까 공급에 대한 확실한 신호를 줘야 무주택자들이 기다릴 수 있거든요.
▷김태현 : 그건 그렇기는 하지요.
▶박원갑 : 그러니까 보통 비이성적 과열의 끝단은 대부분이 장기 무주택자들이 뛰어드는 겁니다.
▷김태현 : 지금 아니면 나는 죽을 때까지 집 없어 이거요?
▶박원갑 : 네. 대부분이 이런 얘기를 하거든요. 눈물이 모여서 광풍이 된다고요. 집 사는 사람들 다 불쌍한 사람들이잖아요. 그분들이 개인적으로는 다 합리적이지만 집단화되면 이게 광기가 돼버리는 거지요. 그래서 제 생각에는 지금 4기 신도시 얘기가 논란인데요. 원래 4기 신도시 얘기가 언론에서 약간 나왔어요. 그런데 공약집에는 빠져 있었단 말이에요. 그래서 저는 필요한 경우에 4기 신도시 카드도 좀 꺼내야 되지 않을까 이렇게 보고 있어요.
▷김태현 : 서울 주변에요?
▶박원갑 : 네.
▷김태현 : 할 수 있는 데가 어디 있어요?
▶박원갑 : 그린벨트 뭐 있잖아요. 그린벨트를 풀든지 아니면 외곽에다가 하든지. 이걸 당장은 못 하잖아요. 비축카드를 들고 있어야 돼요. 어떻게 보면 시장에 신호를 보내는 거잖아요. 충분히 공급이 됩니다. 그러면 5, 6년 뒤에 집 살 사람까지 지금 가서 집 사지 마십시오. 한꺼번에만 안 몰리면 되거든요.
▷김태현 : 그러면 예전에 노태우 정부가 했듯이 제2의 분당, 제2의 일산 나온다?
▶박원갑 : 저는 그 카드도 꺼내야 된다고 보는 거예요.
▷김태현 : 재건축과 재개발을 좀 완화해 주는 그런 부분은 어때요?
▶박원갑 : 그것도 이번에 공약에 들어 있어요. 용적률이나 건폐율을 완화하겠다. 그러면 이제 더 많이 짓거든요. 그런데 그 전제가 공공성이라는 원칙, 그 전제하에서 한다고 나와 있는데요. 어쨌든 그거는 뭐 임대주택을 기부채납하는 방식으로 할 테니까 그걸 해야 될 것 같고요.
▷김태현 : 네.
▶박원갑 : 재개발은 뭐 활발하게 진행될 건데 문제는 재건축의 초과이익환수제에 따른 부담금이 있거든요. 사실상 이 재건축은 재테크사업이에요. 돈이 돼야 하는 거잖아요. 그런데 그것 때문에 지금 조합원들은 유예나 폐지를 원한단 말이에요. 그런데 문제는 국민들은 돈 많이 버는데 좀 내놓지 이런 생각을 해요. 그러니까 이게 약간 합의 같은 게 좀 필요할 것 같다. 이게 공약에는 안 들어 있어요, 재건축 부담금 완화 부분에 대해서요. 이것도 조금은 제 생각에는 뭔가 절충방안을 찾아야 되지 않을까 이렇게 보고 있습니다.
▷김태현 : 그러고 앞서 처음에 말씀해 주셨던 게 집값이 다 오르는 게 아니라 주택은 안 오른다. 아파트 중에서 신축, 그것도 강남3구, 마용성. 편식돼 있잖아요.
▶박원갑 : 네.
▷김태현 : 이 부분은 어떻게 해결해야 됩니까? 지방은 아파트 안 오르고.
▶박원갑 : 사실상 이게 핵심이에요. 우리 흔히 말하는 지금 강남불패가 지금 강남의 빌라들 거래 안 됩니다. 빌라 전세사기 여파로 투자도 안 하고, 임대차도 안 들어와요. 그리고 빌딩도 안 삽니다. 왜냐하면 전부 다 공실이니까요.
▷김태현 : 어제인가 보도를 보니까 강남 가로수길에 그냥 공실이 그렇게 많다고.
▶박원갑 : 한때 조물주 위에 건물주라 그랬잖아요. 요새는 그 얘기 안 합니다. 오히려 요새는 빌딩투어 얘기도 많이 해요. 요새는 조물주 위에 배당주라 그럽니다.
▷김태현 : 그래요?
▶박원갑 : 그런데 지금 부동산시장의 수요 측면에서 완전히 지각변동이 일어나서 지금 아파트 이런 광풍이 나타난 거라고 보면 돼요. 그러니까 과거에 부자들이 빌딩 샀지요? 이제 빌딩 안 사요. 토지도 안 사요, 상가도 안 사지요, 단독주택도 안 사요.
▷김태현 : 네.
▶박원갑 : 아까 말씀드렸는데 빌라도 안 사요, 다세대도 안 사요, 다가구도 안 사요. 돈이 다 어디로 왔어요?
▷김태현 : 아파트.
▶박원갑 : 아파트로 전부 다 온 거지요. 그러니까 지금의 사실상 모든 문제는 바로 말씀하신 것처럼 아파트 편식에서 비롯된다 이렇게 보시면 되고요. 지금 강남하고 용산하고 지금 토지거래허가구역으로 지정돼 있지요. 토지 살 때 허가받으라는 거예요. 빌라 살 때 허가 안 받아요. 단독주택 사고, 1,000억짜리 빌딩 살 때 허가 안 받습니다. 아파트 살 때만 허가받으라는 거예요.
▷김태현 : 네.
▶박원갑 : 이 얘기는 무슨 얘기냐 하면 아까 공급하고 또 맞물려 있는 거지요. 그러고 가뜩이나 지금 얼죽신이잖아요, 얼어 죽어도 신축. 제가 만들어냈잖아요.
▷김태현 : 잘하셨어요.
▶박원갑 : 얼죽신이라는 얘기는 양보다 질을 따진다는 거거든요. 그러면 신규아파트 공급이 안 되면 집값이 안정이 안 될 수 있다는 것을 시사하는 거예요. 그러니까 과거에 비해서 어떻게 보면 입맛이 달라졌다 이렇게 보시면 돼요.
▷김태현 : 그러면 좋은 신축아파트가 계속 생길 수 있다는 공급 측면에 그 신호를 계속 주는 게 핵심이라는 말씀이시네요.
▶박원갑 : 그렇습니다.
▷김태현 : 알겠습니다. 그러면 지방 부동산하고 양극화되는 그런 부분도 그렇게 풀 수 있는 거예요?
▶박원갑 : 지방 부동산은 좀 달라요. 그러니까 서울‧수도권은 어떻게 보면 수요가 넘치잖아요. 그러면 수요조절, 아까 대출카드 이런 거하고 또 하나는 공급카드 이걸 투트랙으로 가야 돼요. 그런데 지방은 그렇게까지 할 필요 없어요.
▷김태현 : 지방을 올려줘야 되는 거지요?
▶박원갑 : 전체 미분양의 80%이고, 자꾸 또 젊은층들이 유출이 되니까 지금은 지방은 약간 진작하는 방향으로 가는 게 맞다.
▷김태현 : 알겠습니다. 마지막 질문입니다. 1분 남았는데요. 집 언제 사야 돼요?
▶박원갑 : 그거는 동네마다 다 달라요. 그래서 저는 이게 타이밍 재기보다는 약간 가격 메리트를 보고 판단하시는 게 나아요.
▷김태현 : 가격?
▶박원갑 : 지금 아까 인기지역들은 전고점을 다 돌파했잖아요. 그리고 가보면 호가가 2억, 3억씩 차이나요. 그걸 따라잡는 순간부터 내가 어떻게 보면 상투 잡는다 이렇게 보시면 돼요. 그런데 의외로 수도권에서 고점 대비해서 20% 이하로 떨어진 곳들이 지금 너무 많습니다.
▷김태현 : 그래요?
▶박원갑 : 네. 그런 곳에 가서 좀 싸게 매입하는 게 좋은 것 같고요. 내 집 마련은 주식하듯이 하면 안 돼요. 뭐 추격매수 있잖아요. 그다음에 뭐 달리는 말에 올라타라 그런 컨셉을 가지시면 안 돼요. 가장 잘하는 건 싸게 사는 겁니다.
▷김태현 : 싸게?
▶박원갑 : 불황기 때. 그러니까 많이 떨어져 있는 걸 산다는 어떤 생각이 어떻게 보면 가장 지혜롭다 저는 이런 말씀을 드리겠습니다.
▷김태현 : 올라타지 마라, 추격매수는 주식에서나 해야지 부동산은 큰일난다 이런 말씀이세요.
▶박원갑 : 네.
▷김태현 : 알겠습니다. 오늘 지금 부동산 상황을 대한민국 최고의 부동산 전문가, 얼죽신이라는 용어를 만들어낸 박원갑 KB 부동산수석전문위원과 함께했습니다. 감사합니다.
▶박원갑 : 고맙습니다.
인터뷰 자료의 저작권은 SBS 라디오에 있습니다.
전문 게재나 인터뷰 인용 보도 시,
아래와 같이 채널명과 정확한 프로그램명을 밝혀주시기 바랍니다.
[SBS 김태현의 정치쇼]