올해 5월부터 전세보증금이 집값의 90% 이하인 주택만 전세금 반환 보증보험에 가입할 수 있게 됩니다.
집값이 3억 원이라면 지금은 전세금이 3억 원 이어도 보증보험에 가입할 수 있지만, 앞으로는 2억 7천만 원 이하여야 가입이 허용된다는 뜻입니다.
집값과 같은 가격에 전세를 들이는 무자본 갭투자 방식으로 주택 수백·수천 채를 사들인 뒤 보증금을 떼먹는 '빌라왕'들의 전세사기를 막기 위해서입니다.
국토교통부는 오늘(2일) 관계부처 합동으로 '전세사기 예방 및 피해지원 방안'을 발표했습니다.
핵심은 주택도시보증공사, HUG의 전세금 보증보험 가입 대상을 전세가율 100%에서 90%로 낮추는 것입니다.
보증보험에 가입할 수 있는 연립·다세대주택의 전세가율은 2013년 70%, 2014년 80%에서 2017년 2월부터 100%까지 높아졌습니다.
그러자 보증보험에 가입되니 안심하라며 세입자와 높은 가격에 전세 계약을 맺은 뒤 보증금을 빼돌리는 일이 잇따랐습니다.
보증보험을 악용한 전세 사기입니다.
전세가율을 90%로 낮춘다면 3억 원짜리 집에 3억 원 전세를 들이는 '동시진행' 수법으로 빌라 수천 채를 매집하는 전세사기꾼이 활개 치기 어렵게 된다는 게 정부 판단입니다.
주택 1천139채를 보유하다 사망한 '빌라왕' 김 모 씨 소유 주택들의 전세가율은 평균 98%입니다.
전세가율 90% 기준을 적용한다면 김 씨 소유 주택 대부분은 보증보험에 가입할 수 없습니다.
지난해 기준으로 보증보험에 가입된 주택 23만 7천800건 중 전세가율이 90%를 넘는 집은 5만 7천200호로, 전체의 24%를 차지합니다.
반면 보증보험 가입 '허들'이 높아지는 것 아니냐는 우려도 없지 않습니다.
권혁진 국토부 주택토지실장은 "향후 전셋값이 더 떨어질 가능성이 높아 보증보험에 가입하지 못하는 이들이 크게 늘어나지는 않을 것으로 본다"며 "위험 계약을 회피하는 기준으로 90%를 둔 것"이라고 말했습니다.
전세가율 90% 기준은 신규 전세계약에 대해선 올해 5월 1일부터 적용됩니다.
보증보험에 이미 가입해 보증을 갱신해야 하는 세입자들은 올해 12월 말까지는 100% 기준을 적용받을 수 있습니다.
정부는 대신 건전한 전세 계약이 보호받을 수 있도록 HUG의 보증 여력을 확충하기로 했습니다.
보증보험 상품 가입이 중단되지 않도록 정부 출자를 통해 HUG 자본을 확충하고 보증 배수를 높일 계획입니다.
주택도시기금법상 HUG는 자기자본의 60배를 넘지 않는 범위에서 보증 발급이 가능한데, 지난해 12월 말 기준 보증배수가 54.4배까지 올라왔습니다.
또 보증료 할인 대상을 연소득 4천만 원 이하에서 5천만 원 이하로, 할인 폭은 50%에서 60%로 확대합니다.
보증보험 가입 심사 때는 공시가격과 실거래가가 없는 경우에만 감정평가 가격을 적용하기로 했습니다.
전세가율 산정 때 감정가를 가장 먼저 적용한다는 점을 악용해, 일부 감정평가사들이 임대인과 짜고 시세를 부풀렸다는 지적에 따른 것입니다.
등록임대사업자가 보증보험 가입 의무를 지키고 있는지는 더 촘촘하게 관리하기로 했습니다.
법 개정으로 2021년 8월부터 모든 임대사업자의 보증보험 가입이 의무화됐지만, 말로만 의무 가입 대상자라며 세입자를 안심시킨 뒤 가입하지 않은 사례가 다수 확인됐기 때문입니다.
정부는 임차인이 거주하고 있는 주택의 경우, 임대인이 보증보험에 가입해야만 민간임대주택으로 등록해줘 세제 혜택을 받을 수 있도록 할 계획입니다.
공실은 민간임대주택 등록 후 보증보험에 가입할 수 있도록 하되, 미가입 때는 임차인에게 통보해 계약을 해지하고 위약금을 받을 수 있도록 하기로 했습니다.
다만 이를 위해선 법 개정이 필요합니다.
일부 공인중개사와 감정평가사가 조직적인 전세 사기에 가담한 것으로 드러난 만큼 이들에 대한 처벌도 강화하기로 했습니다.
현재 공인중개사는 직무위반으로 징역형을 선고받은 경우에만 자격이 취소됩니다.
앞으로는 집행유예를 받아도 취소되도록 '원스트라이크 아웃' 제도를 도입합니다.
이와 함께 공인중개사들에게 더 많은 권한과 책임을 주기로 했습니다.
앞으로 중개사들은 임대인의 세금, 이자 체납 등 신용정보와 주택의 선순위 권리관계, 전입세대 열람을 할 수 있게 됩니다.
전세가율과 전세보증 상품에 대해선 임차인에게 의무적으로 안내해야 합니다.
일부 중개보조원들이 전세 사기에 적극 가담한 사례도 드러난 만큼, 지금까지는 자유롭게 채용할 수 있었던 중개보조원을 중개사 인원만큼 제한하는 방안도 추진합니다.
감정평가사는 지금은 집행유예를 포함한 금고형을 2회 받아야 자격이 취소되지만, 법을 고쳐 금고형을 1회만 받아도 자격이 취소되도록 하기로 했습니다.