서울 아파트 중위가격이 사상 처음으로 9억 원을 돌파했습니다.
9억 원은 세법과 대출에서 고가 주택과 일반 주택을 구분하는 기준으로, 중위가격이 9억 원을 넘었다는 것은 서울 아파트의 대략 절반 정도가 종합부동산세 부과 대상인 9억 원이 넘는 고가 주택이라는 의미여서 앞으로 고가 주택 기준 완화를 둘러싼 논란이 거세질 전망입니다.
KB국민은행 리브온이 발표한 월간 주택가격동향에 따르면 1월 현재 서울 아파트 중위가격은 9억 1천216만 원으로, 국민은행이 이 통계를 공개하기 시작한 2008년 12월 이후 처음으로 9억 원을 넘겼습니다.
중위가격은 '중간가격', '중앙가격'으로도 불리며 주택 매매 가격을 순서대로 나열했을 때 중간에 있는 가격을 말합니다.
평균가격이 가구 수로 가중 평균해 고가 주택 수가 많고 상승폭이 클수록 평균가가 높아지고 저가 주택이 많고 많이 오르면 평균가가 내려가는 것과 달리, 중위가격은 전체 주택을 줄 세워 정중앙 가격만 따지기 때문에 시세 흐름을 판단하는 데 적합하다는 평가가 많습니다.
현 정부 출범 초기인 지난 2017년 5월의 서울 아파트 중위가격은 6억 635만 원으로 6억 원을 갓 넘긴 상태였습니다.
이후 가속도가 붙은 서울 아파트값 상승세는 8개월 뒤인 2018년 1월 중위가격을 7억 500만 원, 또다시 8개월 뒤인 2018년 9월(8억 2천975만 원) 8억 원대까지 끌어올렸습니다.
그 해 9·13 부동산 대책의 영향으로 잠시 하락하던 서울 아파트 중위가격은 지난해 5월부터 다시 오르기 시작해 작년 12월 8억 9천751만 원으로 9억 원 턱밑까지 차올랐고, 지난해 말 초강력 규제인 12·16대책 발표에도 불구하고 이달 들어 '고가 주택 기준'이라는 심리적 저지선마저 뚫렸습니다.
현 정부 2년 8개월 동안 서울 집값 안정을 목표로 네 번의 종합 부동산 대책을 포함해 총 18번의 크고 작은 정책들이 발표됐지만 유동성 장세와 저금리 장기화 속에서 서울 아파트 중간가격은 50.4%, 3억 원 넘게(3억 581만 원) 뛰었습니다.
지난달 15억 원 초과 초고가 주택의 대출 중단, 종합부동산세 강화 등 초강수 대책에도 중위가격이 오른 것은 대책 발표 후 15억 원 초과 고가주택의 상승세는 꺾인 반면, 9억 원 이하 중저가 주택의 호가가 뛰는 등 일부 풍선효과가 나타난 영향이 큽니다.
강남 3구에는 최근 재건축 추진 단지를 비롯해 신축에 가까운 기존 아파트도 수억 원씩 떨어진 급매물이 나오고 있지만 비강남권 9억 원 이하 주택은 집주인들이 매물을 회수하고, 전세를 낀 갭투자자도 몰리는 분위기입니다.
서울 아파트 중위가격이 9억 원을 넘었다는 것은 상징성이 큽니다.
이론적으로 서울 아파트 절반 이상이 고가 주택을 의미하기 때문입니다.
다만 국민은행 시세는 전수가 아닌 표본 조사 방식이어서 실제 서울 아파트 절반이 고가 주택이라고 단정하긴 어렵습니다.
지난달 초 기준 국민은행의 서울 아파트 9억 원 초과 비중은 37.1%로 절반에 못 미쳤습니다.
중위가격이 계속 오르면서 앞으로 고가 주택 기준 현실화를 둘러싼 논란은 더욱 가열될 전망입니다.
고가 주택으로 분류되는 '실거래가 9억 원'은 조세, 대출 등 정부 규제 적용 여부를 가르는 중요한 판단 기준입니다.
1주택자여도 실거래가 9억 원 초과분에 대해서는 양도소득세가 부과되고 취득세율도 3.3%로 높아집니다.
서울과 같은 규제 지역에서는 9억 원 초과 주택은 주택담보대출비율(LTV)이 축소되고 9억 원 초과 주택을 보유하거나 매수하는 전세 세입자는 전세대출이 금지 및 회수됩니다.
분양가 9억 원 초과 아파트는 중도금 대출도 못 받습니다.
그러나 현재 고가 주택의 기준은 10년이 넘도록 그대로입니다.
2008년 이명박 정부가 1주택자 양도세 부과 기준을 종전 6억 원 초과에서 9억 원 초과로 높이면서 시작된 것이 지금까지 유지되고 있습니다.
2008년 12월 당시 국민은행의 서울 아파트 중위가격은 4억 8천84만 원으로 현재 4억 3천만 원 이상 올랐으나 고가 주택의 기준은 한 번도 바뀌지 않았습니다.
익명을 요구한 한 부동산 전문가는 "중위가격이 지난 10년간 2배 가까이 올랐는데 고가 주택 기준은 손대지 않으면서 서울 아파트 절반 가까이가 고가주택으로 분류돼 정부의 정부 규제 대상이 되는 것은 문제가 있다"며 "고가 주택의 취지에 맞게 기준도 12억 원, 13억 원 이상으로 상향하는 게 맞다"고 말했습니다.
그러나 정부는 기준을 변경할 계획이 없습니다.
집값 안정과 조세 형평 차원에서 현재의 기준을 유지하겠다는 것입니다.
서울 아파트 중위가격은 9억 원이 넘지만 단독주택과 연립주택을 포함한 전체 주택의 중위가격은 아직 6억 원대이며 전국 아파트 중위가격은 4억 원에도 못미칩니다.
종합부동산세는 시세가 아닌 '공시가격'(1주택 9억 원, 2주택 이상 6억 원)이 과세 기준이지만 고가 주택 기준을 올리면 종부세 과세 기준도 함께 상향해야 한다는 요구로 이어질 수 있습니다.
정부 공인 통계인 한국감정원의 서울 아파트 중위가격은 지난해 12월 기준 7억 9천757만 원으로 국민은행 통계보다 1억 원 이상 낮습니다.
한 부동산 전문 세무사는 "고가 주택 세금 강화는 조세 정의 차원에서 바람직한 방향이라는 의견이 많기 때문에 현재보다 세금을 완화하기는 어려울 것"이라며 "다만 전체 주택의 몇 퍼센트를 고가 주택으로 놓고 규제의 대상으로 삼을 것인지는 정부가 앞으로 고민해봐야 할 문제"라고 말했습니다.