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내년 재건축 초과이익환수제 시행이 300일 앞으로 다가오면서 수도권 재건축 단지들이 속도전에 돌입했습니다.
올해 말까지 유예된 제도가 내년부터 부활할 예정이어서 초과이익환수제를 피해가기 위해 총력전을 펼치고 있는 겁니다.
재건축 초과이익환수제는 재건축을 통해 조합원 1인당 평균 개발이익이 3천만 원을 넘으면 그 이상에 대해서는 정부가 개발이익의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제돕니다.
아파트 단지마다 차이가 크지만 향후 집값 전망에 따라 작게는 수백만 원, 일반 분양가를 높게 받을 수 있는 인기 단지의 경우 많게는 억대의 '부담금 폭탄'이 떨어질 것으로 예상됩니다.
이 때문에 올해 말까지 관리처분인가를 신청해 이 제도를 피해가려는 단지들이 앞다퉈 잰걸음을 하고 있습니다.
오늘(5일) 부동산114 조사에 따르면 3월 현재 수도권 재건축 추진단지 중 초과이익환수제 적용의 사정권에 있는 단지는 총 142개, 8만 9천5백가구에 이릅니다.
서울이 98개 6만 4천6백가구로 가장 많고, 경기도는 과천과 성남 등 27개 단지 만 9천7백가구, 인천이 17개 단지 5천 2백가구입니다.
아직 재건축 지구단위계획 준비 절차 등에 머물며 첫 단추도 끼우지 않은 '잠재적' 추진 단지까지 포함하면 이보다 훨씬 많습니다.
부동산114 함영진 리서치센터장은 "이 중에서 초과이익환수제 적용으로 특히 '부담금 폭탄'이 우려되는 곳은 강남을 비롯한 서울과 경기도 과천 정도"라며 "이들 지역을 중심으로 초과이익환수제를 피하기 위해 사업 추진에 속도를 낼 것으로 보인다"고 말했습니다.
이들 재건축 조합은 말 그대로 사활을 걸었습니다.
서초구 반포 주공1단지는 당초 45층 높이로 재건축을 계획했다가 서울시 도시계획 심의 과정에서 35층으로 낮추고 최근 시 도시정비계획변경안과 경관심의를 통과했고, 신반포 3차와 반포 경남 등도 최근 35층 조건으로 도시정비계획 변경 절차와 경관심의 문턱을 넘어 건축심의를 준비 중입니다.
50층짜리 초고층 아파트 건설을 고집하던 송파구 잠실 주공5단지는 최근 서울시 권고를 받아들여 잠실역세권 인근에 짓는 4개 동만 50층으로 하고, 나머지 4개 동은 평균 35층으로 낮춰 정비계획안을 다시 수립했습니다.
영등포구 여의도동 일대 시범과 공작, 수정 아파트 등은 사업 일정을 앞당기기 위해 신탁방식의 재건축을 추진 중입니다.
신탁방식은 신탁사가 사업을 위탁받아 비용조달부터 분양까지 재건축을 추진하는 것으로 조합설립을 하지 않아 조합원 동의를 받기까지 1년 가량의 사업 기간을 단축할 수 있다는 것입니다.
그러나 이들 단지 중 과연 얼마나 초과이익환수를 피할 수 있을지는 장담하기 어렵습니다.
건설업계는 조합설립인가 이후 건축심의를 받기까지 최소 6개월이 걸리고, 이후 사업시행인가를 받기까지 최소 4에서 6개월, 관리처분신청까지도 3개월 정도의 시간이 필요하다고 보고 있습니다.
결국 건축심의가 임박했거나 준비 중인 단지를 제외하고는 물리적인 시간이 부족한 셈입니다.
신탁사를 통한 사업도 마찬가지여서 지난주 신탁방식의 사업도 역시 초과이익환수제를 적용하는 내용의 도시및주거환경정비법이 국회 본회의를 통과해 내년부터는 똑같이 대상이 됩니다.
전문가들은 이처럼 재건축 사업이 과열되면서 부작용도 속출할 것으로 우려하고 있습니다.
국민은행 박원갑 부동산 수석전문위원은 "재건축 사업은 충분한 검토와 주민 의견수렴 과정을 거친 곳도 잡음이 끊이지 않는데 무리하게 사업을 추진할 경우 추후 조합 또는 시공사와 분쟁 등에 휘말릴 수 있다"며 "무리한 사업추진은 득보다 실이 많을 수 있으므로 지양해야 한다"고 지적했습니다.