▷ 한수진/사회자:
박근혜 대통령이 전월세 대책 마련을 주문하면서 어제 당정이 긴급 회동을 가졌죠. 가을이사철을 앞두고 단기요법이 될 만한 대책을 논의한 것으로 알려져 있는데요. 제대로 된 처방인지. 관련해서 단국대 도시지역계확학과 조명래 교수와 이야기 나눠보도록 하겠습니다. 교수님 안녕하십니까.
▶ 조명래 교수 / 단국대 도시지역계획학과:
안녕하십니까.
▷ 한수진/사회자:
지금 가을 이사철 대란 막기 위해서 단기 조치 내놓겠다. 당정 나왔는데 어떻습니까. 그만큼 다급한 상황이라고 보세요?
▶ 조명래 교수 / 단국대 도시지역계획학과:
지금 전세 시장 같은 경우는 언론에서는 미친 전세지장 혹은 막장으로 가는 전세시장이라고 할 정도로 전세가가 폭등하고 있는 상황이기 때문에 위급한 상황이라고 볼 수 있습니다.
▷ 한수진/사회자:
그러면 방향은 잘 잡은 건가요.
▶ 조명래 교수 / 단국대 도시지역계획학과:
지금 정부가 핵심으로 내놓으려고 하는 대책은 매매거래를 활성화해서 전월세 문제를 해결하겠다고 하는 것을 핵심으로 거론하고 있거든요. 그런데 그러면서 이를테면 분양가 상한제를 철폐한다든가. 다주택 양도세 중과를 통해서 거래활성화를 하겠다고 하는데 이런 대책은 아직까지도 법으로 해결해야 할 부분이 있습니다만 이미 오래전부터 업계에서 요구해왔던 겁니다. 이것은 경제 활성화에는 도움이 될 수 있을지 모르겠지만 임대시장에서 막혀있는 여러 가지. 임대주택의 적정 공급이나 가계 안정화. 이런 것을 해결하는 것에는 거래 활성화가 직접 단기적으로 도움이 된다고 보고 있지 않습니다. 정부가 너무 재산권자 중심으로, 혹은 집을 가지고 있는 사람 중심으로 대책을 내놓고 있지 않나. 그런 걱정을 하고 있습니다.
▷ 한수진/사회자:
매매 시장을 살릴지는 모르겠지만, 혜택이 집 없는 사람, 서민이나 이런 사람들에게는 공급업자나 다주택자에게 돌아갈 수도 있다. 이런 말씀이시군요.
▶ 조명래 교수 / 단국대 도시지역계획학과:
네. 그게 사실 지난 정부 때부터 해온 정책입니다. 지금은 집을 사려고 하지 않기 때문에 무리하게 대출을 일으켜서 집을 사게 하더라도 현재는 집값이 떨어지고 있는 상황이라서 자칫 하다가 가계 부채만 증대시키고 하우스 푸어를 양성할 수 있는 측면도 없지 않아 있습니다. 그렇기 때문에 집을 사게끔 해서 전월세 문제를 해결하려고 하는, 다시 말해서 전세 수요를 매매 수요로 무리하게 전환하는 것이 시장이 어느 정도 그렇게 따라갈지 모르겠습니다.
▷ 한수진/사회자:
어제 보니까 세 가지 방향인데 지금 말씀하신 매매시장 활성화 통한 전세수요의 매매수요 전환. 이런 문제가 있고 그리고 공공과 민간임대 시장 활성화. 이런 것이 있지 않습니까. 이것은 나름 괜찮은 정책인가요. 어떻게 보세요.
▶ 조명래 교수 / 단국대 도시지역계획학과:
그런 것들은 쉽게 말씀드려서 단기적인 대책이라고 봐야 하겠죠. 부분적으로는 지금까지 대게 실시해왔던 것이죠. 그럼에도 불구하고 이른바 미친 전세 값. 전세 값이 우리가 합리적으로 설명할 수 없을 정도로 폭등하고 있는, 이것을 불을 끄기에는 그런 대책들이 길게 효과를 얻을 수 있는 것들이라고 봐야 하겠죠. 단기 책으로는 적합하지 않고요. 공공임대주택 공급 같은 경우는 그 동안 그런 주장이 혹은 요구들이 없었던 것은 아니지만 정부가 재정 문제를 빌미로 삼아서 그동안 안 했는데요. 만약 지금 결정해서 한다고 하더라도 공공임대주택 공급의 경우는 3~4년 뒤가 되어야 합니다. 그런 상황을 우리가 놓고 본다면 지금 폭등하는 전세가를 다스리기에는 한계가 있다고 봐야 합니다.
▷ 한수진/사회자:
금융세제 제원은 어떻습니까. 효과는 빨리 나타날 것 같은데요.
▶ 조명래 교수 / 단국대 도시지역계획학과:
금융세제가 과연 실질적으로 지금 폭등하고 있는 전세가에 비해서 실제로 어느 정도의 혜택을, 가령 세입자들이 느끼느냐. 라는 측면에서 본다면 지금 전세 값이 집값의 90% 혹은 넘어가는 경우도 있는데요. 이렇게 폭등하는 전세 가격에 비해서는, 지금 각종 금융세제 완화를 통해서 얻을 수 있는 혜택이 크지 않기 때문에 그것이 지금 현재 전세 문제 해결에는 상당히 제한적이라고 보고 있고요. 문제는 지금 우리나라 임대 시장 자체가 임대인. 즉 집을 갖고 있는 재산권자 중심입니다. 지금 집값이 오르지 않기 때문에 집을 갖고 있는 사람들은 임대료 상승을 통해서 이익의 실현을 기대하려고 하는 것이죠. 따라서 각종 제제 혜택을 주더라도 임대인이 계속 임대료를 높이면 임차인이 가격 상승에 대해서 대응을 할 수 없는 것이죠. 따라서 이런 세부적인, 미묘한, 제한적인 세제 혜택을 통해서 그런 상황을 세입자들이 극복하기에는 제한적이라고 볼 수 있습니다.
▷ 한수진/사회자:
야권에서는 지금, 빚 얻어서 전세 사는데 또 빚 얻어서 집구하라는 것이다. 전월세 세입자 부담은 제대로 고려하고 있지 않다는 이야기가 나와서 전월세 상한제로 가야 한다는 이야기가 나오고 있지 않습니까. 어떻게 생각하세요.
▶ 조명래 교수 / 단국대 도시지역계획학과:
전월세 상한제가 만병통치약은 아닙니다만 대게 우리가 매매시장과 임대시장을 나누어서 봐야 합니다. 우리는 지금 임대시장이 사실 OECD국가 중에서도 유일하게 제대로 관리가 되지 않는 나라 중 하나입니다. 그렇기 때문에 매매시장에서 매매거래 매매 거래를 활성화 시켜서 공급되는 주택이 임대시장에서 임차인이 원하는 주택으로 제대로 공급될 수 없는 그런 상황이라는 것이죠. 그렇기 때문에 임대 시장에서의 여러 가지 불합리한 문제라든가. 공급의 부족 때문에 발생하는 이런 문제는 거주자 관점에서 이런 정책을 펴야 하는데 서구 선진국에서는 그런 것을 해결하는 중요한 방안으로서 임대료 통제가 있었습니다. 임차인의 권리를 보호해주는 그런 장치들이죠. 그래서 전월세 상한제라는 것이 가격 상승에 대해 제한하는 방법도 있고요. 대게 서구 선진국, 예컨대 영국이라든가 프랑스에서 하고 있는 제도들입니다. 그런데 이게 우리나라에서는 시장의 원리와 맞지 않는다고 해서 생각보다는 너무 과도하게 반대를 하다보니까 그 제도가 가지고 있는 긍정성에 대한 검토가 안 되었고요. 사실 이 제도가 이미 4~5년 전부터 우리 사회에서 논의되어 왔습니다만 2~3 년 전 정부가 부분적으로라도 수용했더라면 지금의 폭등하는, 쉽게 설명할 수 없을 정도로 폭등하는 전세시장의 가격을 통제하는 일종의 효과가 있었을 것으로 보이고요.
▷ 한수진/사회자:
전월세 상한제에 대해서 여러 논의는 있었는데 지금까지 제대로 된 논의가 없었다. 일부에서 하는 말은, 집주인이 한꺼번에 전세 값을 많이 올릴 가능성이 있다는 것 아닙니까. 상한제를 실시하게 되면요. 이것은 어떻게 보세요.
▶ 조명래 교수 / 단국대 도시지역계획학과:
그것은 제도를 도입하게 되면서 나타나는 과도기적 문제라고 보고 있는데요. 전월세 문제를 해결하기 위한 한 방안으로서 전월세 상한제를 도입하게 되면 사실 이 제도 하나만 도입해서는 안 됩니다. 등록제도라든가, 전세에 대해서 과세를 한다든가, 그 다음에 계약 갱신 건을 임차인에게 보증해준다든가. 임차인들의 보증금 반환 청구권을 등록할 때 설정해준다던가. 이런 등등의 것들을 동시에 실시한다면 가격을 일시적으로 올리거나 이중계약서를 작성하는 것들이 통제가 되고요. 물론 1989년에 임대차 보호법이 시행되면서 전세금이 한 때 오른 적이 있습니다. 그 때는 사실 그 제도 도입해서 올랐다기보다는 당시 이미 전세금이 올라가고 있던 상황이었고요. 1년 뒤엔 7%까지 떨어졌던 경험도 있고요. 이런 것은 표준적인 제도를 도입한다는 측면에서 본다면 과도기적으로 발생하는 여러 가지 정책의 효율적 문제는 별도의 제도 기법으로 통제할 과제라고 보고 있습니다.
▷ 한수진/사회자:
지금 주택 시장이 결국 전세는 사라지고 월세로 전환될 것이라는 전망이 많지 않습니까. 올 들어서도 보면 전세계약 10건 중 4건이 월세라고 하는데요. 어떻게 보세요.
▶ 조명래 교수 / 단국대 도시지역계획학과:
매매수요가 임대수요로 바뀌고 그 다음에 집을 가지고 있는 사람들은 집값 상승에 대한 기대가 없고 그 기대를 임대료 상승을 통해서 얻으려고 하는 욕심을 갖게 되는 것이죠. 그런데 전세라는 것은 전세 보증을 받아서 은행에 넣었다고 해도 이자가 그렇게 많이 나오지 않기 때문에 따라서 수익이 높은 임대료 형태로 전환하는 이런 욕심과 욕망들이 결국 전세에서 월세로 옮겨내는 것의 중요한 까닭이라고 봐야 하겠죠. 따라서 지금과 같은 임대 시장이 관리가 되지 않고 임대인이 힘을 계속 행사할 수 있는 그런 상황에서는 임대료 상승이 계속 이루어질 수밖에 없습니다. 그것이 바로 수익이 가장 양호한, 월세형태로 전환되는 이런 현상을 낳게 되기 때문에 저는 이번 대책이 보면 전세 문제를 대응하는 측면은 고려가 되었습니다만 월세에 대한 대책이 별로 고민되고 있지 않는다는 점에 대해서는 걱정하고 있습니다.
▷ 한수진/사회자:
지금 전월세난이 심각해진 것은 표면적으로는 전세 값 때문이기도 하지만 어쨌든 월세로 싸게 이사를 가려고 하다보니까 월세도 구하고 이런 문제가 나오는 건데요. 이렇게 미친 듯 뛰는 전세 값을 제도적으로 잡을 수 있는 방법은 없을까요.
▶ 조명래 교수 / 단국대 도시지역계획학과:
시장론자들의 입장을 빌린다면 수급을 맞추면 되겠죠. 이를테면 전세 혹은 월세용 주택을 많이 공급하면 되는데 사실 우리나라에서 공공부분에서 제한적으로 공급하는 것 외에는 대게 매매주택을 공급해서 덤으로 집 주인이 자기들의 경제적 목적을 위해서 세를 놓는 정도로 공급하고 있기 때문에 수급의 메커니즘을 활성화 시키는 것은 지금으로서는 어렵고요. 지금 폭등하고 있는 전세 가격은 가격에 대한 통제가 저는 중요하다고 보고 있습니다. 그 대신에 가격통제가 임의적으로 시장 개입하는 것은 안 되고요. 영국에서는 가격 통제를 이른바 공정 임대료라는 것으로 통제를 하고 있습니다. 다시 말씀드려서 통념에 걸맞은 적정 임대료를 보장해준다는 것이죠. 터무니없이 오르는 것을 막는 것이죠. 그렇게 해서 영국 같은 경우는 대게 물가 상승률을 반영한 공정 임대료를 책정해서 그런 것을 가능하다면 따라가게 하고요. 만약 임차인과 임대인 간 가격이나 이런 갈등이 생기면 갈등 조정관이 개입해서 그것을 사법적으로 판단해주는, 아울러 임대인의 경우에는 전월세 문제를 등록해서 거래를 투명하게 함으로서 임대인의 권리가 일방적으로 행사되지 않는 이런 것을 통해서 이런 문제를 해결하고 있거든요. 따라서 우리나라에서는 제가 여러 번 말씀드렸습니다만 임대 시장이 상당히 잘못된 측면이 많습니다. 오랫동안 방임해 해왔기 때문에요. 따라서 공급도 중요하지만 임대 관계의 종합적인 안정화. 이런 것이 저는 제대로 제도화 되어야 한다고 생각하고 있습니다.
▷ 한수진/사회자:
지금 정부와 새누리당이 양도세, 분양가 상한제, 리모델링 증축 등을 통해서 부동산 시장 살려보겠다고 하고 있는데 이걸로는 살아날 수 있을까요.
▶ 조명래 교수 / 단국대 도시지역계획학과:
부동산 시장의 활성화, 안정화 이것에 대해서는 우리가 문제제기할 필요 없는 것 같습니다. 시장이 활성화 되어서 거래가 제대로 이루어진다면 좋은데 문제는 사실 그 부분도 엄밀하게 들여다보게 되면, 지금 국민들은 여전히 집값이 높다고 생각하고 있습니다. 그래서 시장이 과잉되었던 것이 안정화되는 단계이고 거래가 줄고 있는 상황이기 때문에 시장 거래를 무조건 활성화 시키는 것이 능사는 아닌 것 같고요. 가격이라든가 여러 측면을 보아서 정부가 완급을 조절해야 할 것 같고요. 그 다음에 전월세 문제 해결이라는 측면에서 매매 시장의 활성화. 저는 그것은 장기적으로는 도움이 될 수 있을지 모르겠지만 단기적으로는 별도의 정책 과제라고 보고 있습니다.
▷ 한수진/사회자:
정부와 새누리당이 28일에 전월세난 해소를 위한 종합 대책 마련해서 발표한다고 하는데 대책 나온다고 전세난이 해결되겠느냐. 라고 보는 분들이 많은 것 같습니다. 그래도 뚜껑은 열어보아야 하겠죠. 교수님 오늘 말씀 감사합니다. 지금까지 단국대 도시지역계획학과 조명래 교수 이었습니다. 감사합니다.