극장부터 식당, 술집까지 다양한 종류의 상가들이 모여있는 서울 종로입니다.
교통이 편리하고 유동인구가 많아 전통적인 중심 상권으로 꼽히는 곳입니다.
유동 인구가 많은 만큼 영업도 잘 될 소지가 높습니다.
이런 기대를 반영하 듯 상가 권리금은 평균적으로 따져볼 때 서울의 25개 구 가운데 가장 높은 것으로 조사됐습니다.
권리금은 영업 이익에 대한 기대 효과를 감안해 임차인이 임대인에게 지급하는 돈입니다.
보통 점포를 열면서 내부 시설에 투자된 비용에 대한 권리금과 연간 매출 실적에 대한 영업 권리금 등을 고려해 책정하게 됩니다.
따라서 권리금이 높은 점포가 그렇지 않은 점포보다 수익이 높고 안정적이라고 생각하기 쉬운데요.
한 상가 시세 정보업체가 실제로 조사를 해봤더니 그렇지 않은 것으로 조사됐습니다.
종로에 위치한 한 퓨전 주점!
권리금 1억 8천만 원에 월세 2백 73만원입니다.
이 가게가 한 달에 벌어들이는 수익은 7백 만 원 정도.
반면 구로구에서는 유사한 점포의 권리금이 9천만 원, 월세도 120만 원으로 절반 수준입니다.
그런데도 월 수익은 종로보다 두 배 이상 많은 1,495만 원으로 조사됐습니다.
특히 요즘 같은 불황에는 권리금이 높다고 해서 기대 수익 또한 높아지는 것은 아니라는 것입니다.
[김창환/점포라인 사장 : 권리금이 높다는 뜻은 임대료가 높다는 뜻도 됩니다. 경기 불황이 됐을 때 매출이 어느 정도 떨어지게 되면 같이 월세, 임대료가 내려가야 되는데 그렇지 못하고 있죠. 큰 상권에서는 조금만 수익이 떨어지면 손익분기점이 높으니까 오히려 이익이 더 많이 줄어드는….]
지난 4월부터 다섯 달 동안 서울시 25개 구에 있는 7천 여 개의 상가를 대상으로 권리금과 수익을 비교해 본 결과 종로구는 평균 권리금이 가장 높았지만 한 달에 벌어들인 수익은 25개 구 가운데 20위에 그쳤습니다.
반면 평균 월 수익이 가장 높은 지역은 종로보다 평균 권리금과 월세가 저렴한 구로구로 나타났습니다.
전문가들은 상권이 좋은 종로나 마포, 강남권에는 오랜 경험을 바탕으로 고수익을 내는 업주나 기업들이 많아 자연스럽게 권리금이 높아졌다고 설명했습니다.
종종 입지가 좋다는 이유 하나로 권리금이 턱 없이 높게 형성되는 경우가 있는데, 그렇다면 권리금의 적정성 여부는 과연 어떻게 판단하는 것이 좋을까요?
[박합수/국민은행 PB 부동산 팀장 : 통상적으로 보증금액과 비교해서 거의 비슷한 수준이라고 판단하시면 될 것 같고요. 수익계산을 해서 1년 만에 해결할 수 있는 가치를 안정적으로 평가해서 주는 것이 합리적이라고 할 수 있습니다.]
전문가들은 요즘처럼 경기가 불투명한 때 일수록 무엇보다 자신의 자금 사정에 맞는 상가 고르기가 우선돼야 한다고 입을 모읍니다.
좋은 입지 여건에 얽매이다 보면 높은 권리금이 부담으로 작용할 수 밖에 없기 때문입니다.
불황 탓에 영업수익은 낮은 데 권리금이나 월세 비중이 크다 보면 결국 실패할 수 밖에 없다는 게 전문가들의 충고입니다.