[친절한 경제] '깡통전세' 매물 다시 늘어…위험 가장 큰 지역은?

<경제>

화요일 친절한 경제 권애리 기자 나와 있습니다. 권 기자, 오늘(20일)은 전세 이야기네요. 최근에 전셋값이 오르면서 전세보증금 잘 돌려받는 것도 또 중요해지고 있죠. 그런데 조심해야 할 아파트가 최근에 다시 늘어나고 있다고요.

<기자>

전세가가 집값의 80%를 넘어가는 수준이 되면 그 집에 대출이라도 껴 있을 경우에는 사실상 전세보증금과 대출금을 합친 돈이 현재 집값과 비슷하거나 오히려 더 커질 가능성이 커집니다.

이른바 깡통전세가 될 가능성이 커지는 거죠.

다행히 대출이 없는 집이라고 해도 전세가율이 80%를 넘으면 앞으로 신경 써야 할 리스크는 있는 수준으로 봅니다.

그런데 부동산114가 국토교통부의 실거래가 자료를 토대로 아파트 임대차 계약들을 분석해 봤더니요.

지난해 4분기에 전세가가 매매가의 80%를 넘는 거래 비중이 25.9%까지 되더라는 겁니다.

2분기에는 19.4%로 집계됐었기 때문에 두 분기만에 6.5% 포인트가 증가한 겁니다.

조사 결과에 한계는 좀 있을 수 있습니다.

실거래들만 봤기 때문에 오히려 깡통전세 위험이 좀 더 과장됐을 가능성도 있기는 하다는 게 조사를 진행한 부동산114 측의 얘기입니다.

요새는 매매는 가격을 낮춘 급매 위주로 팔리고요.

전세는 올린 가격으로 계약이 이뤄지고 있기 때문에 매매가와 전세가가 실제 전체 시장에서의 현황보다 좀 더 붙어 보이는 집계가 될 수도 있다는 거죠.

그렇다고 하더라도 매매가와 전세가가 상당히 가까워지는 경우가 늘고 있는 추세 자체는 보이고 있습니다.

<앵커>

아파트 전세 알아보시는 분들 매매가와 전세가 차이 계약하기 전에 한번 살펴보셔야 할 것 같습니다. 이게 지역별로도 차이가 크죠?

<기자>

일단 전북과 충북은 이번 조사에서 전세가가 매매가의 80%를 넘는 아파트가 절반을 훌쩍 넘어서 60%에 가까운 수준으로 나타났고요.

경남과 경북도 50% 안팎이었습니다.

최근 몇 년 동안 전세사기나 깡통전세 위험 때문에 빌라나 다세대 주택을 피하는 분위기가 커지고요.

전세수요가 아파트로 몰리는 주거 형태 양극화 현상이 일어나고 있는 것도 사실 좀 걱정되는 점 중 하나인데요.

이들 지역에서는 아파트도 보통 안심할 수 있다고 하는 수준 이상으로 매매가와 전세가가 가까워진 집들이 많다는 겁니다.

이들 지역들에서 전세 이용하고 있거나 앞으로 이용할 계획이 있는 분들은 유의하실 필요가 있겠습니다.

반면에 서울과 세종시는 이런 아파트들의 비중이 크지 않고요. 

제주는 13%, 그리고 경기와 인천 지역은 각각 20%에 좀 못 미치는 수준인 걸로 집계됐습니다.

역시 부동산114가 전국의 아파트들 한 분기 안에 동일 단지와 동일 면적 중에서 매매와 전세가 1건 이상씩은 있었던 곳들을 찾아서 매매가와 전세가 사이의 가격 차이도 따져봤습니다.

지난해 4분기에 서울은 평균 4억 6천592만 원까지 차이가 났습니다.

반면에 경북은 매매가와 전세가 간 가격 격차가 427만 원 차이, 그리고 전북과 충북도 각각 1천만 원 안팎 정도밖에 차이가 나지 않는 걸로 조사됐습니다.

<앵커>

계약서 쓰기 전에 확인해야 될 게 하나 더 있다고요? 

<기자>

시세 확인해야 합니다.

특히 요즘처럼 매매가 많지 않아서 최근 시세를 제대로 파악하기 어려운 때일수록 최대한 발품을 팔고, 여러 공인중개사를 둘러보면서 시세를 최대한 확인해 놔야 합니다.

거래 시점 이후로 해당 지역의 매매 시세와 전세 시세에 변동이 생길 여지까지 감안해서 지금 매매가 대비 전세가율을 따져야 하고요.

근저당 얼마나 잡힌 집인지는 물론 당연히 확인하셔야 되고요.

그리고 전세사기 사건들이 불거지면서 여러 맹점들이 노출되기는 했지만 그래도 전세금 반환보증보험보다 세입자가 기댈 수 있는 장치는 따로 없습니다.

이제 전세가율이 집값의 90% 밑인 경우만 가입 가능합니다.

마지막으로 꼭 넣으면 좋은 특약들 집주인이 계약 전에 세입자에게 선순위보증금이나 체납한 세금이 있는 걸 알리지 않았다면 세입자는 위약금 없이 계약을 해제할 수 있다.

그리고 집주인이 중간에 바뀌는 경우에도 계약을 해지할 수 있다, 또 전세금 잔금 다 받기 전에 이 집에 다른 근저당 같은 것 또 잡지 않는다, 이런 특약들 정도는 넣으면 좋습니다.

전세가가 오르고 있는 최소한 전세거래에서는 집주인이 좀 더 우위에 있는 시장이기는 하지만, 이 정도 특약은 받아주는 집주인을 찾는 것 자체가 안전한 집을 찾는 방법 중에 하나이기도 합니다.