공시지가에 따라붙는 60여 가지 부담금?

[SBS 김성준의 시사전망대]

인터뷰 자료의 저작권은 SBS 라디오에 있습니다. 전문 게재나 인터뷰 인용 보도 시, 아래와 같이 채널명과 정확한 프로그램명을 밝혀주시기 바랍니다.

■ 방송 : 김성준의 시사전망대 (FM 103.5 MHz 14:20 ~ 16:00)
■ 진행 : SBS 김성준 앵커
■ 방송일시 : 2019년 2월 13일 (수)
■ 대담 : 이인철 참조은경제연구소 소장
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- 공시지가, 상위 0.4% 금싸라기 땅만 두 배 올라
- 공시지가 상승률, 서울·광주·부산·제주 순
- 전남 진도, 3.3m²당 1,000원 채 안 되는 가격
- 현대차 강남부지·삼성 건물 등은 시세반영률 60%… 대기업 특혜 논란도
- 공시지가 상승으로 재산세·종부세·보유세 등 60여 가지 부담금 인상

▷ 김성준/진행자:

꼭 알아야 할 경제 이야기 쉽게 풀어드립니다. <참좋은 경제> 이인철 참조은경제연구소 소장 나오셨습니다. 어서 오십시오.

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

예. 안녕하세요.

▷ 김성준/진행자:

이 표준지공시지가가 발표됐는데. 기다리고 기다리던 공시지가 발표, 첫 발표죠. 표준지공시지가가.

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

그렇습니다.

▷ 김성준/진행자:

11년 만에 가장 큰 폭으로 올랐다던데. 예상된 얘기이기는 합니다만. 폭이 결국 문제죠?

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

결론부터 얘기하면 정말 많이 오른 것 맞느냐고 하면. 핀셋 증세가 맞다. 그러니까 시세가 굉장히 좋은 땅, 금싸라기 땅. 0.4% 금싸라기 땅은 정말 1m²당 2,000만 원을 호가하는.

▷ 김성준/진행자:

전체 땅의 상위 0.4%.

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

맞습니다. 여기는 공시지가가 두 배 올랐습니다. 그런데 나머지 99.6% 정도 되는 일반 땅의 상승률은 거의 미미하다. 한 자릿수 후반대 정도예요. 그래서 이 표준지공시지가라는 게 땅값의 기준이에요. 정부가 매기는. 세금을 부과하든, 보상을 받든 땅값의 기준이 정해져야 하는데. 전국적으로 올해는 표준지공시지가가 평균 9.42%가 올랐는데. 이게 상승률을 보면 지난 2008년 이후 11년 만에 가장 많이 올랐다는 것이고. 그 중에서도 땅 하면 서울 아니겠어요? 서울은 1위입니다. 시도별로 보면 평균 13.87% 올랐고요. 2위가 광주, 부산, 제주의 순이었습니다.

▷ 김성준/진행자:

광주가 2위예요?

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

광주도 도시개발계획이 반영되면서 많이 올랐어요.

▷ 김성준/진행자:

상승률 기준으로 말씀하시는 거죠?

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

맞습니다. 지난해 땅값 많이 오른 부분에 대해서 한 것이니까요. 그리고 내린 쪽도 있습니다. 제조업 경기가 침체되고 인구가 빠져나가고 있는 군산.

▷ 김성준/진행자:

군산 걱정이에요.

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

군산은 1.13% 오히려 떨어졌고요. 또 조선업 침체 영향을 받고 있는 울산 동구도 하락했습니다.

▷ 김성준/진행자:

울산 동구 거기가 원래 부자 동네라고...

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

맞습니다. 여기도 부자 동네임에도 불구하고, 울산도 땅값이...

▷ 김성준/진행자:

전국기초단체 중에서 거제와 쌍벽을 이루는 부자 동네잖아요.

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

최고 수입이 높은 동네들입니다. 그래서 발표가 나면 꼭 우리나라에서 제일 금싸라기 땅, 제일 비싼 땅은 어디냐. 제일 가격이 낮은 땅은 어디냐. 전국에서 가장 비싼 땅은 16년째 1위인데요. 중구 명동에 있는 N사 건물인데요. 여기가 1m²당 공시가격이 지난해 9,130만 원에서 올해는 1억 8,300만 원. 두 배가 올랐는데.

▷ 김성준/진행자:

우리가 일반적으로 쓰는 평당 기준으로 하면 거의 6억이네요.

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

거기에다가 제일 가격이 낮은, 세금이 거의 부과되지 않는 땅은 어디냐. 전남 진도에 있는데요. 여기는 3.3m²당 1,000원이 채 안 됩니다. 1m²당 210원이에요.

▷ 김성준/진행자:

그러면 800원도 안 되겠네요.

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

그렇습니다. 그러면 올해 전반적으로 보면 토지의 시세반영률이 어느 정도냐. 지난해보다 2.2%가 올라서 64.8%입니다. 이 얘기는 지금 전체 땅 시세 거래 가격이 1,000원이라면 아직은 세금 매기는 기준은 650원이 채 안 된다는 것이거든요. 이 때문에 지금 경실련은 굉장히. 공시지가 현실화 한 게 맞느냐, 믿을 수 없다. 일부 대기업이 선점하고 있는 상업용 건물의 시세 반영률이 너무 낮은 것 아니냐. 그러면서 엉터리다, 산정 방식을 공개하라고 압박하고 있습니다.

▷ 김성준/진행자:

그런데 이 시세반영률 64.8%라는 것은 일률적으로 평균인 거죠?

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

맞습니다.

▷ 김성준/진행자:

그렇다면 이것도 예를 들어서 아까 말씀하신 상위 0.4%에 해당한 명동 땅 같은 비싼 땅은 시세반영률을 더 높인 것 아닌가요?

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

그렇게 높인다고 했는데. 여기서 지금 경실련이 주장하고 있는 것은 현대차의 강남 부지라든가, 삼성의 건물이라든가. 이런 곳을 보게 되면 상대적으로 거기는 시세반영률이 60%가 안 돼요.

▷ 김성준/진행자:

오히려 떨어진다.

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

떨어졌다. 왜 거기는 그렇게 낮춰주느냐. 이것도 대기업 특혜 아니냐. 이런 논리입니다.

▷ 김성준/진행자:

그렇군요. 어쨌든 99.6%가 별로 안 올랐다고는 하지만. 많이 오른 0.4% 땅을 가진 주인들은 이게 뭐냐고 할 거 아니에요. 이게 이의 신청 기간도 있고 하지 않습니까?

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

맞습니다. 사실 공시지가라는 게 재산세와 종부세 같은 보유세뿐만 아니라 매달 내는 건강보험료에도.

▷ 김성준/진행자:

그게 그렇더라고요.

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

60여 가지 부담금이 따라 오르거든요. 그러다 보니까 조세 저항이 심해져서. 사실은 지난 달 말에 단독주택에 대한 개별공시가격이 발표되니까. 나는 도저히 수용 못하겠다고 손 든 게, 이의 신청을 한 게 1년 전에 비해서 35% 넘게 급증했다는 겁니다. 만에 하나 또 안 받아들여지면 무엇이냐. 이게 우리가 특히 얘기하는, 부자들 사실 호환마마보다 세금을 더 싫어합니다. 무서워합니다. 그래서 땅 부자 건물주들이 보유세 부담이 늘어나면 그 동안 관행적으로 세입자에게 전가해 왔다는 거예요.

▷ 김성준/진행자:

그게 문제죠.

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

맞습니다. 이를 견디지 못한 세입자는 쫓겨나는 이른바 상권 내몰림.

▷ 김성준/진행자:

젠트리피케이션.

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

맞습니다. 이런 현상이 나타나지 않겠냐는 건데요. 실제로 지금 비싼 땅으로 거론되고 있는 중구나 강남구에 가보시면 지금도 공실로 남겨지는 상가가 꽤 많아요.

▷ 김성준/진행자:

저도 느끼고 있어요. 주변에 보면 어디 상가 가면 빈 방들이 많아요.

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

맞습니다. 거기 두 가지가 있습니다. 하나는 집주인이 월세 좀 낮춰서 세입자 적극적으로 유치하겠다. 이런 경우가 있고. 또 하나는 반대로 무엇이냐. 공실이 장기화 될망정 임대료를 고수합니다. 건물의 가치를 보전하겠다는 거예요. 그 사람은 월세 수입에는 거의 관심이 없고, 건물의 가치를 나중에 팔 때 공시지가 높은 게 좋거든요.

▷ 김성준/진행자:

임대료를 높게 유지한다고 해서 건물의 가치가 높게 유지가 되나요?

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

그러면서도 상대적으로 다른 땅에 비해서. 옆에 있는 곳에 비해서는 차별화라는 거예요. 그런 분들이 계시다 보니까. 이런 젠트리피케이션 우려가 커지고 있는데. 그래서 정부가 사실은 지난해 궁중족발 사태 때문에 상가임대차보호법을 개정했습니다. 한 곳에서 5년이 너무 짧으니 원하시면 10년까지 하세요. 그리고 매년 집주인의 경우에는 연간 임대료는 5%까지만 올리시라는 겁니다. 그런데 5% 임대해도 매년 올리면 꽤 크거든요. 이것도 적지 않은데. 그리고 상가임대차 보호 대상에 기준이 있어요. 환산보증금이라고 하는데. 서울의 경우에는 9억 원을 넘으면 보호가 안 돼요. 고가의 상가는 부자들이 하는 건데 그것까지 보호해야 하느냐. 이런 측면이 있거든요. 부산 같은 경우에도 6억 9천만 원의 환산보증금 이하만 보전을 하기 때문에. 이 이상의 경우에는 문제의 분쟁 소지는 있습니다. 때문에 정부는 오는 4월이면 상가건물 임대차 분쟁 조정위원회를 설치할 테니. 법적 구속력은 없다 하더라도 임대료 분쟁 해결을 지원하겠다는 겁니다.

▷ 김성준/진행자:

여기까지는 땅이고요. 가장 관심 가는 것은 결국 4월에 발표되는 공동주택, 아파트 공시지가잖아요. 그런데 지금 어쨌든 9.13 대책 이후에 집값도 많이 하락하고 있다고 하는데. 공시지가는 집값 하락하는 것과는 별 상관없을 것 아닙니까.

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

국내 땅은 대부분 대기업들이 다 가지고 있어요. 대기업들, 큰 기업들, 정말 88% 정도를 대기업들이 다 갖고 있다고 보시면 되는데. 아파트는 사람이 너무 많아요. 그리고 가격이 너무 많이 올라서. 아파트 가이드라인은 9억 원이에요. 종부세를 내느냐, 마느냐. 공시가격 9억 원을 넘느냐, 안 넘느냐. 그런데 지금은 보면 지난해 아파트 가격이 너무나 많이 올라서. 1주택자도 저절로 9억 원이 넘는 게 강북에도 수두룩하다는 겁니다. 그러다 보니까 4월 말이면 아파트 공시가격이 나오는데 도대체. 지금 보니까 단독주택 개별공시지가도 9% 넘게 올려요. 전국 평균을. 서울은 20~30% 올랐죠. 그리고 앞서 땅에 대해서도 14% 이상 올랐는데. 그러면 지금 개발 아파트는 어떻게 될 것이냐. 저 개인적인 생각은 서울은 두 자릿수 인상이 불가피하다.

▷ 김성준/진행자:

두 자릿수 인상.

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

10% 넘게 오를 수 있다는 겁니다. 왜냐하면 지난해 9.13 부동산 대책 전후로 사실은 부동산 가파르게 오르다가. 9월 이후부터는 주춤하거나 하락한 곳도 조금 있어요. 서울조차도.

▷ 김성준/진행자:

저는 잘 몰라서 그러는데. 지금 굉장히 심각한 표정으로 두 자릿수 인상이 불가피하다고 말씀하셨지만. 그 동안 아파트 여러 채 갖고 있어서 땅값 오른 사람들 입장에서 볼 때는 종부세 두 자릿수 인상이라는 게. 예를 들어서 20% 올라간다고 하면 이제까지 500만 원 내던 사람은 600만 원 내면 되는 거잖아요.

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

아파트는 부자 걱정하는 게 아니에요. 부자들은 아무리 불만 있어도 손 안 듭니다. 이의 신청 안 해요. 우리 민초들, 집 한 채 갖고 있는데 팔리지도 않고 세금만 계속 내고 있는 사람들이 문제인 거예요.

▷ 김성준/진행자:

예를 들어서 8억 5천만 원 하던 게 9억 100만 원 되는 거라면.

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

정부가 정책 잘못해서 집값 올려놓고 나한테 세금 걷어간다. 이런 반대 논리가 생길 수 있다는 게 문제입니다. 그게 조세 저항이에요. 중산층의 조세 저항이 무섭습니다. 부자들 아무리 돈 많이 버는 사람들 세금을 때려도 그 사람들은 밖으로 표출할 수 없어요.

▷ 김성준/진행자:

깜짝 안 하죠.

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

맞습니다. 그러다 보니까. 지금 관건은 두 개예요. 이게 지금 앞서서 제가 시가반영율을 말씀드렸는데. 단독주택의 시가반영율은 올렸어도 53%예요. 절반밖에 안 돼요. 그런데 공동주택은 68.1%예요. 그러니까 그나마 상대적으로 높으니까.

▷ 김성준/진행자:

그걸 정부가 거의 90%까지 올린다는 것 아니에요.

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

맞습니다. 그러면 한꺼번에 이처럼 많이 올렸다가는 조세 저항이 있으니 조금 덜하지 않겠냐는 게 있는 것이고. 또 하나는 9월 13일 전후로 많이 올랐다가 떨어진 부분은 어떻게 계산하지? 이 고민이 있는 거예요.

▷ 김성준/진행자:

워낙 급격하니까요.

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

그리고 올해는 더 떨어졌단 말이에요. 그러다 보니까 정부의 고민이 있는 거예요. 관전 포인트는 일단 4월 30일 발표는 되는데 9월 13일 전후로 부동산 시장이 확연히 달라진 것을 어떻게 반영할 것인가. 이것을 좀 지켜볼 필요가 있습니다.

▷ 김성준/진행자:

총선 1년 전이라는 것도 영향을 미칠 수 있겠네요.

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

그러니까 지자체들이 손드는 경우가 많습니다.

▷ 김성준/진행자:

손든다는 것은...

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

이의 신청을 한다는 거죠. 우리는 좀 낮춰 주십시오.

▷ 김성준/진행자:

참 집값 오묘합니다. 여기까지 하죠. <참좋은 경제> 지금까지 이인철 참조은경제연구소 소장이었습니다. 고맙습니다.

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

네. 감사합니다.