[김성준의시사전망대] "수도권 신도시 부지 4∼5곳은 도대체 어디?"

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■ 방송 : 김성준의 시사전망대 (FM 103.5 MHz 14:20 ~ 16:00)
■ 진행 : SBS 김성준 앵커
■ 방송일시 : 2018년 9월 21일 (금)
■ 대담 : 김규정 NH투자증권 부동산연구위원
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- 수도권 신도시 예상지역, 연내 2곳 정도 발표될 듯
- 대규모 신도시, 광명·하남·과천 등 물망
- 유휴부지에 주택 공급, 해당 지역서 반대…일정 차질 생길 가능성도
- 서울 그린벨트 해제문제, 추이 지켜봐야
- 수도권 주택 공급 확대 방안, 긍정적 효과 낼 것으로 전망

▷ 김성준/진행자:

오늘(21일) 오전, 수도권 주택 공급 확대 방안이 발표됐습니다. 정부가 수도권 집값을 잡기 위해서 수도권에 신도시 네 군데에서 다섯 군데 정도를 공급하겠다고 밝혔는데요. 과연 이번에 집값을 잡을 수 있을까요? 김규정 NH투자증권 부동산연구위원 연결해서 부동산 시장 전망 알아보겠습니다. 연구위원님, 안녕하십니까.

▶ 김규정 NH투자증권 부동산연구위원:

네. 안녕하세요.

▷ 김성준/진행자:

우선 오늘 주택 공급 대책 발표된 내용, 주요 핵심을 설명해 주시겠습니까?

▶ 김규정 NH투자증권 부동산연구위원:

네. 수도권에 공공택지를 확보해서 30만 호를 공급하겠다는 계획인데요. 1차로 서울, 경기, 인천 17곳에서 3.5만 호 공급하는 계획이 발표됐고. 향후에 26만 5천 가구 정도를 공급할 수 있는 택지를 공급해서 21년부터 순차적으로 공급할 계획입니다. 또 신혼희망타운 공급도 앞당기기로 했고요. 또 서울 도심 지역 같은 경우에는 상업지역이나 준주거지역의 용적률을 높여서 주택 공급을 하고, 이런 주택들을 공공임대주택으로 공급하겠다는 계획도 발표가 됐습니다.

▷ 김성준/진행자:

제일 관심거리는 아무래도 신도시 부지 네 군데, 다섯 군데 정도라고 하는데. 신도시 부지가 어디가 될지가 아무래도 관심거리 아니겠어요?

▶ 김규정 NH투자증권 부동산연구위원:

그런데 아직 어디가 될지는 전혀 예측하기가 어려운데요.

▷ 김성준/진행자:

예측이 어려운가요? 네댓 군데나 된다는데요.

▶ 김규정 NH투자증권 부동산연구위원:

네. 현재까지로는 네댓 군데 100만 평 정도의 미니 신도시 사이즈로 공급을 하겠다는 건데. 일단은 저희가 어제 예측할 때만 해도 정부가 신도시 규모의 공급 계획을 내놓는다는 얘기는 사실 없었고. 택지 사이즈가 갑자기 커진 규모로 공급 계획이 나왔기 때문에. 어디가 될 수 있을지, 어디를 염두에 두고 있는지는 좀 지켜봐야 되고요. 일단 연내에 두 곳 정도가 발표될 예정이고. 나머지 지역들도 내년 상반기까지는 확정 발표가 될 예정이어서. 시장에서는 가까운 광명이나 하남, 과천, 광주. 이런 지역들이 물망에 오르는 것 같기는 합니다만. 현재로서는 정확하게 예측하기는 좀 어려울 것 같습니다.

▷ 김성준/진행자:

그렇군요. 하기는 좀 갑작스럽기는 했죠. 이렇게 대규모 신도시 공급까지 하겠다는 얘기를 예상하지는 못 했었으니까요.

▶ 김규정 NH투자증권 부동산연구위원:

예. 종전에는 소규모 택지로, 또 도시 유휴부지 위주로 활용을 하고. 그린벨트 해제를 하더라도 규모가 작은 주택 물량들을 부분부분 공급할 것처럼 얘기를 해왔는데. 거의 신도시 규모 정도 되는 택지 개발 얘기가 나와서 다들 이것이 미칠 순기능이라든가, 부작용 같은 것들도 점검하고 있는 중입니다.

▷ 김성준/진행자:

지금 방금 도시 유휴부지 말씀도 하셨습니다만. 서울 유휴부지 활용 문제도 포함이 됐잖아요. 그런데 예를 들자면 성동구치소가 이전하는 자리 같은 곳에 원래 복합문화시설이 건립될 예정이었는데. 이렇게 되면 주민들이 반발을 하지 않을까 싶네요.

▶ 김규정 NH투자증권 부동산연구위원:

이미 해당 지역에서는 반대 목소리가 나오고 있는 상황입니다. 만약 공공임대주택이 공급된다면 그것을 공급 받게 되는 수요자 입장에서는 굉장히 좋은 위치이기는 합니다. 강남권 지하철 역세권에 있기 때문에 좋은 위치인데. 거기에 이런 문화시설이나 주가 인프라가 개선되면서 본인들이 혜택을 받을 것으로 기대하고 있던 주민들 입장에서는 반대가 있을 수도 있어서.

이 지역 포함해서 이후에 공공주택을 짓게 되는 신도시나 그린벨트 해제 택지 조성 지역에 대해서 지역 주민들이나 지자체가 반발하게 될 가능성이 여전히 남아있습니다. 그래서 정부가 이후에 굉장히 속도를 내서 택지를 확보하고 공급을 21년부터 빨리 하겠다는 계획인데. 이런 반대나 갈등이 빚어지게 되면 아무래도 보상 비용도 늘어나게 되고, 진행하는 일정도 차질을 빚을 가능성이 여전히 있어서. 이 부분들도 굉장히 중요한 요인이 될 수 있습니다.

▷ 김성준/진행자:

그러면 오늘 대책. 대규모로 공급을 늘리겠다는 대책인 건데. 사실 강남 3구 집값 오르는 것 외에 수도권 지역에서 집값이 그렇게 대단히 오른다는 소리를 저희는 들은 적이 없는데요. 이렇게 수도권이 집을 많이 공급하는 게 전체적인 부동산 시장을 안정시키는데 도움이 될 것 같습니까?

▶ 김규정 NH투자증권 부동산연구위원:

아주 직접적으로 강남의 고가 아파트나 재건축 아파트 같은 상품을 대체하는 것을 짓는 공급 계획은 아닙니다. 공공 분양이나 임대형 주택을 지어서 중산층 이하 무주택 실수요자들에게 주택을 공급하겠다는 것이기 때문에. 아주 최근에 급등을 한 강남의 집값이 이 공급 계획 때문에 직접 하락할 가능성은 많지 않습니다. 다만 강남 쪽의 가격이 급등하면서 서울 외곽이나 수도권까지 수요자들이 불안 심리를 느끼고 추격 매수에 나서면서 가격 급등하는 양상이 확산되고 있었기 때문에. 그런 수요자들에게 저렴한 공공주택을 공급한다는 시그널을 주고 이런 주택 분양을 기다리게 하면서 추격 매수를 멈추게 하는 효과 정도는 낼 수 있을 것으로 예상하고 있습니다.

▷ 김성준/진행자:

예. 그런데 이런 얘기도 있더라고요. 제가 들어보면 지금 말씀하신 중산층 이하 무주택 실수요자. 이렇게 수도권에 아파트를 많이 짓는다고 해서 과연 그런 가구들이 서울 밖으로 나갈 것이냐, 안 나갈걸. 이런 생각하는 분들도 꽤 있던데요.

▶ 김규정 NH투자증권 부동산연구위원:

그런데 최근 서울 집값이 너무 많이 올라서. 솔직히 대출 규제가 더 강화되는 상황에서 자금력이나 자산력이 부족한 일반 무주택 수요자들이 서울에 있는 웬만한 신형 아파트를 구입하기는 굉장히 부담스러운 상황이 이미 벌어지고 있습니다. 그래서 수도권에 인프라가 어느 정도 잘 갖춰진 지역에 신도시를 잘 짓는다면. 저렴한 주택으로 내 집 마련하려는 기대를 할 것으로 저는 예상합니다.

그런데 문제는 지금도 말씀하신 것처럼 서울에 직장을 갖고 있는 젊은 직장인 주택 수요자들이 그래도 이 지역 정도면 교통이나 인프라도 가서 살 만하겠다는 생각을 가질 만한 곳에 공급 계획이 나와야 된다는 거죠. 그래서 중요한 것은 이후에 확정 발표되는 지역이 어떤 인프라를 가진 지역이냐에 따라서 그 효과는 달라질 수밖에 없을 것 같습니다.

▷ 김성준/진행자:

예. 그리고 오늘 발표할 내용 중에서 당초 서울 주변 그린벨트 해제가 될 것이냐, 말 것이냐가 아주 큰 관심이었는데. 결국 해제는 빠졌네요. 그린벨트는.

▶ 김규정 NH투자증권 부동산연구위원:

네. 이번 내용에는 그린벨트에 대해서는 협의가 끝나지 않은 것 같습니다. 그래서 서울의 기존 유휴부지들을 활용하는 안들이 일부 발표가 됐고. 이후에 서울에 소규모 택지 조성하는 부분이 2만 호 정도 예정 계획이 나와 있다고 대책에는 실려 있는데. 이 지역에 그린벨트가 들어갈지, 안 들어갈지는 조금 지켜봐야 될 것 같습니다. 논의는 계속 해나간다고 발표가 된 상태여서. 그린벨트 해제가 아예 안 된다고 결정된 것은 아니기 때문에. 이후 상황을 계속 지켜봐야 될 것 같습니다.

▷ 김성준/진행자:

발표 외에 오늘 서울시청에서는 박원순 시장이 2018년 서울형 도시재생 9곳 최종 확정해서 공개했습니다. 이 경우에는 부동산 시장 차원에서 볼 때는 어떤 효과가 있을 것 같습니까?

▶ 김규정 NH투자증권 부동산연구위원:

이런 내용들은 사실 가격 안정책이라든가, 이런 부분으로 볼 수는 없습니다. 서울시가 추진하고 있는 강남·북 주거 인프라의 균형을 맞추는 재생 사업으로 보면 되고요. 이번에 확정된 곳이 근린재생형 다섯 곳과 주거환경개선 사업 후보지 네 곳 해서 9곳이 결정되어 발표가 됐는데. 성동구라든가 강북구, 도봉구 같은 서울의 상대적인 비강남 지역의 주거 환경이 열악한 곳들을 개선한다는 내용입니다. 그래서 지금 정부가 내놓고 있는 주거 안정책이나 이런 부분과는 조금 결이 다르다고 봐야할 것 같습니다.

▷ 김성준/진행자:

예. 다시 정부 정책 발표 얘기로 돌아오겠습니다. 9월 13일 대책 발표 이후에 부동산 동향은 어떤지 요약 좀 해주시겠습니까?

▶ 김규정 NH투자증권 부동산연구위원:

일단 한국감정원이 내놓는 서울 지역 아파트 매매 가격 주간 상승률 추이를 보면. 9.13 대책 전후로 해서 상승폭이 조금 둔화되는 양상은 띄고 있습니다. 일단 9월 3주차 서울 아파트 가격 주간 상승률이 0.26%로 전 주에 비해서는 거의 절반 가까이 떨어지고 있는 상황이기 때문에. 아무래도 9.13 대책에서 대출 규제라든가 강도 높은 투기 억제책이 계속 나오고, 공급 계획까지 연달아 발표가 되면서 이런 투기 심리나 가격 상승에 대한 불안감은 조금 누그러지는 게 아닌가 싶습니다.

▷ 김성준/진행자:

다시 말해서 오늘 발표된 공급 확대 대책도 9.13 대책과 맞물려서 시너지 효과를 낼 수 있다고 보시는 거네요.

▶ 김규정 NH투자증권 부동산연구위원:

네. 실수요 입장에서는 대출 규제로 자금 마련도 어려워진 상태에서 저렴한 양질의 수도권 주택이 공급된다면 조금 기다려보자는 전략 변화를 고려해볼 수밖에 없을 것이고요. 괜찮은 지역에 저렴한 주택이 공급된다면 실수요자들에게는 확실히 기여하는 바가 있을 것이라고 생각됩니다. 다만 이게 강남 쪽의 수요를 대체할 수 있는 지역들은 아니고. 또 여전히 수도권에 주택을 계속 집중해서 짓는다는 양극화 문제의 부작용은 남아있어서. 계속해서 들여다볼 부분이 있습니다.

▷ 김성준/진행자:

예. 말씀 잘 들었습니다. 고맙습니다.

▶ 김규정 NH투자증권 부동산연구위원:

감사합니다.

▷ 김성준/진행자:

지금까지 김규정 NH투자증권 부동산연구위원이었습니다.