[김성준의시사전망대] "전세금 100억 사기의 함정 알고 보니…"

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■ 방송 : 김성준의 시사전망대 (FM 103.5 MHz 18:05 ~ 20:00)
■ 진행 : SBS 김성준 앵커
■ 방송일시 : 2018년 4월 23일 (월)
■ 대담 : R하우스 입주민 (익명) / 최광석 변호사

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R 하우스 입주민 (익명)
- 관리 잘 돼 있던 건물, 주변 시세보다 낮아
- 근저당 있었지만 ‘전세금 돌려준다’ 공문 믿고 계약
- 신탁회사는 계약서 못 받았다며 공문 효력 거부
- 원룸 소개했던 부동산 중개업자는 건물주 직원
- 피해자 대부분은 사회초년생 또는 독거노인

최광석 변호사
- 신탁회사 공문 ‘보호받을 수 있다’ 오해하게끔 작성
- 집주인은 수감됐지만 재산 없는 경우 변제 어려워
- 신탁회사에서 얼마나 배상받을 수 있느냐가 관건
- 애매한 공문으로 인한 소송, 보편화된 사례는 아냐

▷ 김성준/진행자:

서울의 한 원룸 주택의 입주민 140명이 부동산 중개업자 말만 믿고 계약을 했다가 전세 보증금을 모두 잃을 위기에 놓였습니다. 전체 전세금이 100억 원대입니다. 근저당 설정이 돼있던 건물이 공매로 넘어가면서 입주민들이 피해를 보게 된 것인데. 이렇게 근저당이 설정된 집 같은 경우에 위험성이 높잖아요. 그래서 계약을 할 때 주의가 필요하지만 피해를 본 입주민들은 믿고 계약했던 이유가 있었다고 합니다. 입주민 한 분 연결해서 자세한 말씀 들어보겠습니다. 요청에 따라서 익명으로 연결하겠습니다. 안녕하십니까.

▶ R하우스 입주민 (익명):

예. 안녕하세요.

▷ 김성준/진행자:

처음에 이 건물에 어떻게 전세 계약을 하기로 결정하신 겁니까?

▶ R하우스 입주민 (익명):

일단은 그 주변의 부동산을 자취를 하고자 알아보던 중에 그 동네에 있던 부동산을 통해서 그 건물을 소개받게 됐어요. 그 날짜가 2016년 11월이었습니다. 그래서 그 건물을 보는데 그 건물이 상대적으로 관리가 잘 되어있는 모습이고. 그리고 주변 시가보다 약간 싼 전세 느낌이 있어서 그걸 알아보기 시작했는데. 등기부등본을 당연히 절차상 떼보잖아요. 그래서 그 등기부등본을 보니까 근저당이 잡혀있더라고요. 그래서 신탁 담보로 근저당이 잡혀있고, 그 신탁에서는 신탁이라는 말이 있었습니다. 

그래서 저는 근저당이 있는 건물은 아무래도 위험하니까 계약을 하지 않으려고 하니까. 부동산 측에서 이 건물에 대해 다시 설명이 들어갔습니다. 그 때 저에게 제시했던 한 공문이 있었어요. 그 공문이 신탁 대표이사의 직인이 찍힌 공문인데. 거기서 라 조항을 보면 신규 임차인의 전세 보증금은 근저당권보다 우선한다. 즉, 근저당이 가져가는 상황이 있더라도 전세 보증금은 확실히 돌려주겠다는 공문이 있었습니다. 그래서 그렇게 믿고 일단 들어온 상황이었어요.

▷ 김성준/진행자:

그런데 신탁 회사가 문제가 생기고 나니까 이 공문은 효력이 없다. 이렇게 주장을 하고 있다던데요.

▶ R하우스 입주민 (익명):

네. 효력이 없다는 이유로 신탁원부, 건물주와 신탁 사이의 계약상에 관련된 게 신탁원부라고 말하는데요. 거기서 전세 계약이 체결되면 건물주가 우리의 전세 계약서를 신탁회사에 넘기기로 했는데. 건물주가 단 한 건도, 100건 이상의 전세 계약서를 단 한 건도 넘기지 않은 거예요. 

그러니까 신탁 계약사는 우리를 임차인으로 인정하지 않고. 그렇기 때문에 공문도 인정할 수 없다고 주장하고 있는 상황이지만. 반면에 저희 같은 경우는 합법적으로 전세 계약서를 할 수 있는 위치에 있는 건물주와 정식으로 잔금을 치루고 지정된 계좌에 입금해 들어온 임차인이기 때문에. 우리는 합법적인 임차인이고 그 공문에 따라서 보호를 받을 수 있다고 현재 주장하고 있는 상황입니다.

▷ 김성준/진행자:

그런데 부동산 중개업자면, 입주민들이야 모를 수 있다고 하더라도. 부동산 중개업자면 이런 공문의 허점이나 건물의 문제점을 모를 리가 없었을 텐데. 그 쪽은 뭐라고 합니까?

▶ R하우스 입주민 (익명):

그 때 그 부동산에서, 그 때는 했지만. 최근에 그 부동산이 도주를 했습니다.

▷ 김성준/진행자:

부동산 중개업자가요?

▶ R하우스 입주민 (익명):

네. 그런데 그 도주한 중개업자를 알고 보니까 처음부터 이 전세 사기를 시작한 건물주의 부하 직원인 것으로 드러났습니다. 그 때 당시에는 그 사실을 숨겼고. 지금 공매가 터지고 난 이후에 부동산 업체의 문을 잠그고 현재 도주한 상황입니다.

▷ 김성준/진행자:

그러면 애초부터 부동산 중개업소를 찾아오는 입주민들을 속이려고 마음을 먹고 중개를 시작한 거네요.

▶ R하우스 입주민 (익명):

예. 그리고 애초에 저와 똑같은 상황인 게. 저 포함해서 110여 명의 전세 계약서가 3년 동안 신탁사에 가지 않았고. 그리고 과거 근저당이 들어오기 이전부터 살고 있었던 30명의 경우에는 전세 계약서를 신탁 회사에 넘기는 과정에서 전세 계약서 액수를 6천만 원에서 300만 원씩 낮추는 식으로 다운계약서를 보낸 사실이 확인됐습니다.

▷ 김성준/진행자:

입주민들은 주로 어떤 분들입니까? 지금 말씀하시는 분부터 목소리를 들으니 젊으신 분 같은데.

▶ R하우스 입주민 (익명):

예. 저도 직장 생활한 지 4년 정도밖에 안 됐고. 대부분 이 방 평수가 5평 남짓이고, 교통편이 좋아서 아무래도 사회초년생이 많이 찾고 있습니다. 140명을 제가 직접 다 만났는데. 대략 90% 이상이 사회초년생이고. 그리고 아무래도 전세값이 어느 정도 저렴하다 보니까 독거노인들도 거주하고 있습니다.

▷ 김성준/진행자:

이 전세 보증금이 재산의 거의 전부일 가능성이 많은 분들이군요.

▶ R하우스 입주민 (익명):

네. 대부분 대출을 받아서 전세 보증을 마련했거나, 아니면 부모님 손을 벌려서 마련했던 사람들이 대부분입니다.

▷ 김성준/진행자:

알겠습니다. 빨리 잘 해결이 되어야 할 텐데. 좀 지켜보겠습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.

▶ R하우스 입주민 (익명):

네. 감사합니다.

▷ 김성준/진행자:

지금까지 전세보증금을 모두 잃을 위기에 처한 입주민 한 분 말씀 들어봤고요. 이어서 부동산 전문 변호사입니다. 최광석 변호사 연결해보겠습니다. 변호사님 안녕하십니까.

▶ 최광석 변호사:

네. 안녕하세요.

▷ 김성준/진행자:

이 입주민들 대부분이 신탁 회사의 공문이라는 것을 믿고 계약했는데. 신탁 회사가 공문의 효력이 없다고 지금 얘기를 한다면 이것은 신탁 회사의 책임을 물을 방법이 없는 모양이죠?

▶ 최광석 변호사:

일단 공문의 내용 자체가 좀 애매하게 돼있습니다. 공문을 보게 되면 일단 보증금 자체는 위탁자라고 해서 원래 건물주, 그 사람에게 청구하고 신탁 회사에 대해서는 청구할 수 없다. 이렇게 돼있고. 그 다음에 지정 계좌에 보증금이 납부되어야 한다. 이렇게 돼있는 다음에 이게 문제인데요. 상기 절차에 의한 임대차 보증금은 우선 수익자에 우선해서 반환된다는 문구가 돼있습니다. 그래서 마치 세입자 입장에서는 신탁 회사가 건물주에 대해서 위탁자, 다시 말해서 실제 건물주라고 하는데요. 실제 건물주에 대해서 동의를 해줬기 때문에. 이런 절차에 따르면 우선 수익자보다 돈을 먼저 받는다고 오해할 만하게끔 돼있고요. 반대로 또 신탁 회사 입장에서는 ‘상기 절차에 의한 보증금 반환은’, 이렇게 돼있기 때문에. 지정 계좌에 입금이 되어야만 보증금을 우선해서 변제받는데. 지정 계좌에 입금이 안 돼 있기 때문에, 이 사건은. 보호받을 수 없다. 이런 취지로 변명을 하는 거죠.

▷ 김성준/진행자:

이게 공문에서 신규 임차인의 전세 보증금은 근저당권보다 선순위다. 이 말 한 마디만 믿고 계약한 분들 입장에서는 그 계약서 이면에 그런 부분들이 있었다는 것을 알 수가 없었겠네요.

▶ 최광석 변호사:

오해할 만한 문구죠. 그 부분을 신탁 회사 같으면 금융 회사 아닙니까. 굉장히 보수적으로 이렇게 입금되지 않으면 보호받지 못한다. 그렇게 써줄 법 한데. 그런 부분이 없이 밋밋하게 문장이 나와 있습니다.

▷ 김성준/진행자:

그러면 지금 집주인이 수감되어 있습니까?

▶ 최광석 변호사:

예. 집주인이 수감되어 있다고 합니다. 실제 집주인.

▷ 김성준/진행자:

그렇다면 입주민들이 일단 집주인의, 돈을 가로챈 집주인의 신병은 확보가 돼있는 건데. 입주민들이 전세 보증금을 돌려받을 가능성은 얼마나 있다고 봐야 할까요?

▶ 최광석 변호사:

일단 실제 건물주 같으면 범죄를 행한 사람이기 때문에. 이런 경우에는 보통은 재산이 보통 없거든요, 본인 명의로는. 그러니까 수감되어 있다 하더라도 아마 내놓을 재산, 변제할 만한 자력이 없기 때문에. 이 분하고는 믿을 수 없고. 결국은 신탁 회사에 대해서 얼마나 배상을 받을 수 있느냐. 또 여기에 관여한 중개업자에게, 또는 중개업자가 보험을 든 공제사업자, 중개협회. 이런 곳에 얼마나 배상받을 수 있느냐. 이런 데에 실제 반환이 달려 있습니다.

▷ 김성준/진행자:

그런데 이 경우에는 중개업자 자체가 원래 집주인과 공모를 해서 그 부하 직원이 중개업을 한 것이나 마찬가지인데. 그것을 기대하기도 어렵겠네요.

▶ 최광석 변호사:

그렇습니다. 결국은 이 사건은 신탁 회사가 아까 공문을 애매하게 써놓은 책임에 따라 신탁 회사에 대해 얼마나 배상받을 수 있느냐. 거기에 따라 보증금 부분이 좌우된다고 할 수 있죠.

▷ 김성준/진행자:

신탁 회사에 대해서 이런 공문을 애매하게 쓴 책임을 물어서 어느 정도 배상을 받을 수 있는 판례나 사례는 있습니까?

▶ 최광석 변호사:

구체적으로는 이게 아주 보편화된 사례는 아닙니다. 왜냐하면 아까 말씀드린 것처럼 신탁 회사는 금융 회사이기 때문에. 금융 회사는 보통 업무 처리가 보수적이거든요. 그러다 보니까 웬만하면 다른 사람이 피해가 발생하지 않도록. 이런 보증금이 지정 계좌로 납부되지 않으면 보호받지 못한다는 부분으로 보통은 명백하게 쓰는 법인데. 이 사건은 조금 특이하게 그런 부분이 명백하게 잘 안 돼 있습니다. 그래서 아마 이런 부분에 대해서는 소송으로 가야하고. 그래서 논란거리가 있을 수 있는 사건입니다.

▷ 김성준/진행자:

알겠습니다. 참 안타까운 상황이고 더군다나 입주민들이 굉장히 어려운 처지에 있는 분들인데. 잘 좀 해결이 됐으면 좋겠습니다. 말씀 잘 들었습니다.

▶ 최광석 변호사:

네. 감사합니다.

▷ 김성준/진행자:

지금까지 최광석 변호사의 말씀 들어봤습니다.