[박진호의시사전망대] 8·2 대책 "다주택자의 버티기, 양도세 구매자 전가 나타날 것"

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■방송 : 박진호의 시사 전망대 (FM 103.5 MHz 6:20-8:00)
■진행 : SBS 박진호 기자
■방송일시 : 2017년 8월 3일 (목)
■대담 : 심교언 건국대 부동산학과 교수

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-8·2 부동산대책, 정부 주택 시장에 대한 이해도가 좀 떨어지는 듯
-최근 2주 가격 올랐다고 추가 대책? 몇 분기 추세보고 가야지 이벤트성인가
-실수요자 보호를 위한 다양한 배려책은 높게 살만해
-단기적으로 강한 정책, 반격 정도까지 거래 절벽이 발생할 것
-다주택자 나쁜 사람으로 몰아가는 게 맞나, 선진국에선 공급자로 보고 오히려 장려해
-10채 20채 갭 투자 굉장히 문제 많지만, 한두 채 가진 고령층엔 배려가 필요
-저금리 속 안전자산 선호하다 보니 강남 수요 더 늘어
-집값 폭등 공급 부족에서 기인, 서울 주택보급률 96%에 머물러
-전 정권 대출 규제 완화가 부동산 버블 가져왔다? 대출보다 금리가 큰 문제
-8월 중 가계부채 대책 강하게 나온다면 서민들 생활 굉장히 힘들어질 것
-다주택자 안 팔고 임대 소득 올리겠다, 버티기 작전 펼칠 수 있을 것
-보유세 인상 양도세 인하와 같이 가야

▷ 박진호/사회자:

집값 문제 해결 없는 경제 성장률은 숫자일 뿐이다. 어제(2일) 부동산 대책을 발표하면서 김현미 국토교통부 장관이 이런 말을 했었습니다. 이 부동산 문제를 대하는 문재인 정부의 생각을 엿볼 수 있는 말이지만 그런 만큼 어제 발표된 대책에 대한 냉정한 평가도 필요해 보입니다. 건국대 부동산학과의 심교언 교수가 연결돼 있습니다. 심 교수님 안녕하세요.

▶ 심교언 건국대 부동산학과 교수:

네. 안녕하십니까.

▷ 박진호/사회자:

어제 방송에서 의견 말씀하시는 것 많이 봤는데요. 어제 부동산 대책을 보면 주택 공급을 늘려서 가격을 안정시킨다는 그동안의 정책이 틀렸다는 새 정부의 판단이 내재된 것으로 보이고. 새 집을 공급해도 결국 다주택자들이 다 사들인다. 실제로 국민들은 자가 주택 점유율인가요? 집을 가진 사람들의 비중이 늘지 않았다는 건데요. 그래서 집을 두 채 이상 가진 다주택자들에 규제에 초점을 맞췄다는 겁니다. 이 방향은 맞는다고 평가하십니까?

▶ 심교언 건국대 부동산학과 교수:

예. 주택 시장에 대해서 이해도가 좀 떨어지는 것 같습니다. 왜 그러냐면 독일 같은 경우에는 자가 주택 점유율이 한 43%밖에 되지 않습니다. 우리는 거의 60%가 되고 있고요. 계속 그 상태에서 움직이지 않고 미국은 자가 점유율이 70%까지 갔다가 떨어졌어요. 그 사이에 주택 공급은 계속 됐는데. 이것들이 투기로 봐서 다주택자를 나쁜 사람으로 몰아가는 게 맞느냐. 아니면 선진국에서는 어떻게 보느냐면 다주택자들을 임대주택을 공급하는 사람으로 보고 있고. 오히려 장려하는 정책을 하고 있습니다.

우리나라의 임대 주택의 한 80~90% 정도를 이들 다주택자가 공급하고 있습니다. 정부에서 하고 있는 것은 10~20% 정도밖에 되지 않습니다. 그래서 선진국에서는 전부 다 다주택자들에게 세제 혜택을 준다든가, 그래서 안정적으로 임대를 공급하라고 하고 있는데. 우리는 너무 투기꾼으로 몰아가는 게 아닌가 하는 아쉬움이 있습니다.

▷ 박진호/사회자:

그렇게 보시는군요. 그런데 최근에 갭투자라는 말이 유행할 정도로 사실 약간 투기 양상이 벌어지면서 중산층 실수요자 입장에서는 힘이 떨어질 수밖에 없었던 게 사실이에요. 그렇기 때문에 정부의 정책이 투기를 차단하는 쪽에 있는. 그런 것에 대해서는 공감하는 여론도 꽤 있는 것 같아요.

▶ 심교언 건국대 부동산학과 교수:

예. 갭투자라든가 이런 것들은 굉장히 문제가 많습니다. 아무리 합법적인 투자 방식이기는 하지만 극소수가 주택을 누가 봐도 많을 정도로 10채, 20채를 사서 투자하고 이런 것들은 사회적으로도 바람직하지 않고. 그리고 만약 가격이 조금만 움직여서 그 사람이 파산에 이른다면 그 파산의 여파가 세입자에게도 미치기 때문에 굉장히 바람직하지 않은 겁니다.

그런데 그런 사람들을 투기를 잡겠다는 것은 누구나 다 공감할 수 있는 이야기인데. 일반적인 다주택자의 경우에는 좀 상황이 다릅니다. 집을 한 채, 두 채 갖고있거나 아니면 집 한 채를 갖고 있으면서 세를 주고 있는 사람이라던가. 그런 사람들 중에 고령층도 상당히 많거든요. 이런 것에 대한 배려 같은 것들은 좀 부족하지 않았나 하고 보입니다.

▷ 박진호/사회자:

그것이 실질적으로 생계 수단이 되는 분들이 있다는 말씀이죠.

▶ 심교언 건국대 부동산학과 교수:

예. 그렇습니다.

▷ 박진호/사회자:

이 반론을 하시는 의견들 보면 강남 집값이 오르는 것은 투기도 있겠지만 역시 강남 거주에 대한 수요라는 게 아직도 한국 사회에서 강하고. 또 실질적으로 강남에 신규 주택, 집이 모자라다는 반론도 나오는데요. 여기에 대해서는 어떻게 보세요?

▶ 심교언 건국대 부동산학과 교수:

예. 사실 집값이 오른다는 것은 수요-공급에서 공급이 부족한 것에 기인합니다. 또는 수요가 많다는 것을 이야기하고 있는데. 수요 부분에 대해서는 최근에 계속적으로 저금리가 유지되다 보니까 이 부동자금이 너무 크게 형성되어 있습니다. 그리고 이 자금을 갖고 있는 사람들이 대부분이 베이비부머이기 때문에 이 사람들은 안전자산을 선호하고 있고, 그래서 강남에 대한 수요는 더 늘고 있습니다.

장관은 이제 공급이 충분하다고 하고 있는데. 공급이 된 것들을 보게 되면 인천 지역이라든가 동탄, 이런 지역들이 많습니다. 강남 인근에 공급이 되는 것들은 오히려 예년보다 조금씩 줄고 있는 형태를 보여주고 있기 때문에. 결국은 수요는 많은데 공급이 부족한 게 아니냐. 이렇게 볼 수 있습니다. 그리고 주택보급률 같은 것을 봐도 전국적으로는 102%, 103%인데 서울은 96%대에 머물고 있거든요. 이런 것을 봤을 때는 공급을 늘리는 것 외에는 장기적으로 안정적으로 할 수 있는가 하고 여겨집니다.

▷ 박진호/사회자:

심 교수님 그렇게 보시는군요. 사실 이게 좀 예민한 질문이 될 수도 있는데. 부동산 대출 규제가 많이 풀렸던 지난 정권의 정책이 최근의 부동산값 상승의 배경이 됐다는 것이 새 정부의 입장인 것 같습니다. 여기에 대해서는 어떻게 보십니까?

▶ 심교언 건국대 부동산학과 교수:

예. 대출 규제보다는 제가 보기에는 금리 문제가 큰 것 같습니다. 금융위기 이후에 전세계적으로 금리를 낮추고, 그 낮춘 금리를 계속적으로 유지합니다. 그 때는 경제 위기를 극복하기 위해서 그리 한 것이죠. 그래서 사실 지난 정부에서도 금리를 상당히 낮춘 상태에서 대출 규제까지 풀었기 때문에 집값 상승이 일어났습니다. 이것은 우리나라만의 문제가 아니고 유럽이라든가 미국이라든가. 모든 나라의 공통된 문제입니다.

다만 그것들을 어떻게 양적완화를 줄이고 가계부채를 줄이느냐. 이 과정에서 우리나라뿐만이 아니고 전세계가 고통을 겪고 있습니다. 그 과정에서 미국 같은 경우에는 500만에서 700만 정도 가구가 길거리에 나앉기도 했고요. 우리도 그것을 피하면서 어떻게 가계부채를 줄이고 대출 규제를 만들까에 대해서 계속적으로 고민하고 있습니다.

8월 달에 아마 정부에서도 가계부채 대책이 나올 것 같은데. 가계부채가 강한 것들이 나오게 된다면 아마 서민들 생활이 굉장히 힘들어질 겁니다. 그렇다고 해서 서민 생활을 보호하기 위해서 약한 대책을 내놓으면 가계부채 감축에는 효과성이 떨어질 것 같고요. 그것들은 최근 10년 가까이 계속된 고민입니다.

▷ 박진호/사회자:

네. 교수님. 어제 대책을 전반적으로, 종합적으로 보실 때 가장 적절하다고 보셨던 정책이 구체적으로 어떤 겁니까?

▶ 심교언 건국대 부동산학과 교수:

투기꾼을 잡기 위해서 노력한 것은 다 인정하지만 그것은 방향성이라든가 시장 인식 자체에서도 어느 정도 문제가 있는 게 아니라고 보여지고. 그 대신 실수요자를 보호하기 위해서 다양하게 배려를 했다. 이런 것들은 좀 높게 살만하다.

▷ 박진호/사회자:

실수요자 배려 정책이요.

▶ 심교언 건국대 부동산학과 교수:

예. 그런데 기본적으로 실수요자를 보호한다고 하는 정책들도 사실은 근원적인 고민 없이 운영하는 정책이여서 문제가 있어 보입니다. 청약 제도라든가, 분양가 상한제. 이런 것들은 이제는 원점에서 한 번 봐야 하거든요. 국가에서 국민들을 청약 제도라든가, 분양가 상한제 같은 것에 줄을 세워서 거기에 당첨 맞으면 수천만 원에서 수억 원까지 돈을 벌어가고. 떨어진 사람들은 좌절감을 느끼게 하고. 이런 정책을 언제까지 유지해야 할지도 한 번 고민을 해야 합니다.

이게 다른 나라에서는 실거래가로 다 거래를 하고, 그러고 나서 차액에 대해서는 국가에서 세금으로 가져가서 서민들에게 임대 주택으로 베푸는데. 우리는 국민들을 너무 로또 대열에 줄을 세우는 것 같아요. 청약만 맞으면 몇 천만 원 번다. 그래서 필요한 사람, 안 필요한 사람 모두 다 청약에 참여하는데. 이런 제도들은 근원적으로 다시 손을 봐야하는 게 아닌가 보입니다.

▷ 박진호/사회자:

그렇군요. 제가 여쭤보고 싶은 것은 결과적으로 어제 대책 내용은 양도소득세 같은 부동산 거래세를 강화한 셈인데. 반면에 부동산 보유한 상태, 다주택자에 대한 투기 수요를 차단한다면 보유세 강화도 필요할 것 같은데. 이렇게 되면 결국 다주택자 입장에서는 안 팔고 임대 소득만 올려보겠다. 이런 작전 같은 것을 펼 수 있을 것 같다. 이런 비판도 나오는데. 어떻게 보십니까?

▶ 심교언 건국대 부동산학과 교수:

예. 몇 가지 사례들이 나올 것 같습니다. 일부는 내년까지 유예기간이기 때문에 팔 가능성이 있고요. 이 숫자는 그리 많지는 않을 것 같습니다. 최근 위례 신도시가 가격이 폭등하고 했는데. 그 지역 같은 경우에는 양도세를 구매자가 다 내는 것이 거의 관례가 돼있습니다. 그래서 양도세를 아무리 물리더라도 그 양도세가 전가될 가능성도 상당히 높다. 그런 것들이 있고. 하나는 말씀하셨듯이 상당수는 버티겠다. 그리고 세계적으로 봐도 보유세 인상하고 거래세 인하 같은 것들이 세계적 추세이고. 거의 모든 학자들이 거기에 동의하고 있는 상황입니다.

그래서 이번 정부가 지나가고 아니면 다음 정부가 되더라도 여기에 손을 보지 않겠느냐. 그러면 그 때까지 버티는 게 오히려 좋지 않으냐. 이런 분들도 상당히 많은 것 같습니다.

▷ 박진호/사회자:

어제 김현미 장관은 일단 이번 대책을 시행한 이후에 시장의 변화를 보고서 보유세에 대한 종합적인 판단을 내리겠다고 했는데. 결국은 새 정부가 보유세 인상의 카드도 꺼낼 것이라는 전망도 많은데요. 어떻게 보세요?

▶ 심교언 건국대 부동산학과 교수:

보유세 인상, 그리고 거래 비용 인하 같은 경우는 거의 수십 년 전부터 원칙으로 받아들여지고 있습니다. 다만 시장 상황이라던가, 조세 저항 이런 것들 때문에 당장 못하고 있는 것들이고요. 그런데 이번에 아쉬운 것은 양도세를 올렸기 때문에 거래세가 올라갔다, 그리고 조세 정책 전반적인 틀에 대해서 좀 어긋난 게 아니냐. 이런 반론이 가능합니다.

그래서 보유세 인상은 거의 대부분의 학자들이 양도세 인하라든가, 거래 비용 절감하고 같이 가야 한다. 그런 것인데. 결국 따지고 보면 세금이 다 높아지는 상황이거든요. 그래서 그렇게 바람직해 보이지는 않습니다.

▷ 박진호/사회자:

그렇게 보세요? 지금 부동산 시장에서는 당장의 시장 반응은 거래 절벽이라고 하나요? 거래 자체가 사라지는 현상이 나타날 것이라는 반응을 보이고 있는데. 이번 대책의 효과를 중장기적으로 볼 때 어떻게 전망하고 계세요?

▶ 심교언 건국대 부동산학과 교수:

단기적으로는 강한 정책이기 때문에 몇 개월, 또는 반 년 정도까지 거래 절벽이 발생할 것 같지만. 우리가 한 30년 정도 주택 수요를 조사했습니다. 우리나라에서. 그 때 이런 대책들이 수십 번이 나왔습니다. 그동안 이런 단기적 대책이 장기적으로 효과를 가졌느냐. 수많은 연구자들이 참여했는데 그런 효과를 보지 못했어요.

결국은 200만 호 건설과 같은 대형 공급 아니면 장기적으로 주택 가격을 안정시킬 수요 대책은 없다고 결론을 내릴 수 있겠습니다. 그래서 선진국들 같은 경우에도 수도 런던이라든가, 뉴욕 이런 지역의 집값이 오른다고 해서 이런 단발성 대책을 만들지는 않습니다. 과거에 2차 대전 이후에 몇 번 만들어봤는데 효과가 별로 없더라. 장기적으로. 그래서 장기적 공급 정책, 안정적으로 공급하는 것에 국가가 더 매진하게 됐거든요.

우리도 이런 단발성 정책, 그리고 만약에 하반기에 경제가 안 좋아져서 부동산이 나빠지면 다시 부양책을 내놓을 것이냐. 이렇게 온탕, 냉탕 왔다 갔다 하는 것들이 시장을 왜곡시키는 게 많기 때문에. 정부에서는 최근 2주 동안 가격이 올랐다고 해서 대책이 나온 것으로 지금 보고 문건이 나와 있습니다. 그런 식으로 판단하는 게 아니고 적어도 몇 분기 정도의 추세를 보고 몇 분기 정도의 추세를 보고 이게 추세인가. 아니면 이벤트성인가. 이런 것도 판단하고 장기적, 안정적으로 제도를 운영해야지 시장이 좀 더 정상적으로 작동하지 않을까라고 보입니다.

▷ 박진호/사회자:

그렇군요. 심 교수님 평가 저는 좀 박하게 느껴졌는데. 청취자 분들 어떻게 느끼실지 모르겠습니다. 오늘 말씀 감사합니다.

▶ 심교언 건국대 부동산학과 교수:

예.

▷ 박진호/사회자:

청취자 9496님께서는 ‘우리나라는 다주택자들이 임대 사업자가 대부분 아니어서 세금을 안 내고 있는 제도가 문제인 것 같다’는 의견을 보내셨습니다. 지금까지 건국대 부동산학과의 심교언 교수와 얘기 나눴습니다.