[리포트+] 새 정부 들어 고개 드는 '서울 집값 불패론'…어떻게 규제될까

'서울 집값은 내려가지 않는다' 새 정부 들어 서울의 집값이 꺾일 줄 모르고 치솟고 있습니다. 이른바 '부동산 불패론'까지 고개를 들고 있는 모양새입니다. 집값은 한번 오르기 시작하면 좀체 꺾이지 않는 특성이 있어 이번 흐름은 더 예사롭지 않은 상황입니다. 집권 초기부터 치솟는 집값에 문재인 대통령도 수시로 주택시장 동향을 보고받으며 집값 문제를 심각하게 보고 있을 정도입니다.

오늘 SBS '리포트+'는 최근 집값이 뛴 원인은 무엇인지 어떤 대책이 마련될 전망인지 알아봤습니다.

■ 서울 집값 '자고 나면 오른다'…가계 빚 문제도 심각

'자고 나면 오른다'는 말이 딱 맞는 지역은 역시 서울 강남입니다. 이른바 강남 4구로 불리는 강남, 서초, 송파, 강동구의 아파트값은 지난달 들어 1.14% 상승했습니다. 수도권 아파트 값도 덩달아 뛰고 있습니다. 경기도 분당의 한 84㎡ 아파트는 이달 들어서만 1천만 원 이상 올랐습니다. 급등하는 부동산 값에 과열 조짐을 보이는 지역도 속속 나타나고 있습니다. 값이 더 오를 것을 기대한 집주인들이 물량을 거둬들이는 현상까지 나타났기 때문입니다. 대출을 받아 집을 사려는 사람이 늘어나다 보니 가계 빚도 덩달아 늘어나고 있습니다. 은행권 가계대출 증가액은 지난 1월에는 1천억 원에 그쳤지만 최근 부동산 관련 대출이 늘면서 지난달에는 무려 6조 원까지 60배나 급증했습니다.

■ 집값 상승… '노무현 정부' 학습효과도 영향이 있다?

그렇다면 지금 이 시점에 집값이 이렇게 오르는 이유는 무엇일까요?

우선 초과이익환수제 시행이 내년으로 다가오면서 재건축 대상 아파트에 대한 투자 수요가 몰렸다는 분석이 많습니다. 초과이익환수제란 재건축으로 얻은 이익의 일부를 세금으로 내도록 한 제도입니다. 올해 재건축을 시작하면 재건축으로 얻은 이익을 집주인이 취할 수 있지만 내년부터는 이 제도가 시행되기 때문에 일정 부분을 세금으로 내야 합니다. 만약 재건축으로 2억 원의 이득을 봤다고 할 경우 올해는 세금을 내지 않지만 내년에는 6천500만 원 정도의 세금을 내야 하는 겁니다. 또 새 정부 들어 주택 공급이 획기적으로 늘지 않을 거라는 예상도 투자 수요를 일으키는 원인이 되고 있다는 분석도 나옵니다.

[김은진/부동산114 팀장]
"급격한 정책 변화는 없을 것이라는 시장 인식이 우세한 데다, 서울은 신규 입주 물량이 적어 상대적인 강세가 이어질 전망입니다." 과거 노무현 정부 출범 첫해에 아파트값이 크게 오른 것도 집값 상승에 대한 기대 심리를 증폭시키고 있습니다. 당시 집값이 13%까지 크게 올랐던 현상이 문재인 정부 초기에도 비슷하게 나타날 것이란 기대감이 부동산 투자로 이어졌다는 분석입니다.

■ LTV, DTI 규제… 일부 지역만 적용하나

집값 상승세가 심상치 않자 문재인 대통령은 8월 중 가계부채 종합대책 마련을 지시했습니다. 새로 마련될 대책으로는 우선 집값 중 얼마까지 은행이 돈을 빌려주도록 할 건지 의미하는 'LTV(주택담보인정비율)'를 강화하는 조치가 포함될 가능성이 높습니다. 규제가 이뤄지면 현재 집값의 70%까지인 LTV를 50% 수준으로 낮춰 대출 규모를 제한하게 됩니다. 대출상환액이 소득의 일정 비율을 넘지 못하도록 제한하는 'DTI(총부채상환비율)'도 60%에서 50%로 조정할 거란 전망이 나옵니다. 7월 말을 시한으로 유지 여부가 결정될 LTV와 DTI 비율을 두고 아직 문재인 정부의 공식 입장은 없지만 부동산 규제 조치가 이뤄질 가능성은 높아 보입니다.

김동연 경제부총리 겸 기획재정부 장관 후보자는 7일 국회 인사청문회에서 '이상 과열 현상을 보이고 있는 측면에 대해서 지금 면밀히 주시하고 있다'며 '내주부터는 일부 관계부처가 현장 점검도 할 예정에 있다'고 밝혔습니다. 장하성 대통령 정책실장은 지난 4일 'DSR 종합시스템이 만들어지려면 시간이 걸리기 때문에 현행 제도 내에서 어떻게 조절할지 논의하고 있다'며 LTV와 DTI 강화를 시사했습니다.

하지만 대출규제를 일률적으로 적용하면 부동산 시장이 갑자기 식을 수 있다는 지적도 있습니다. 서울과 일부 지역은 과열 조짐을 보이고 있지만 지방에선 미분양 단지가 속출하는 지역이 많기 때문입니다. 때문에 과열 지역을 구분해 선별적으로 대출 규제를 강화하는 방안이 추진될 것이란 예상도 나오고 있습니다.

이 밖에 투기 과열 지역을 지정해 규제하는 투기과열지구 카드도 검토되고 있습니다. 집값 상승세의 진원지로 꼽히는 서울 강남 4구 등에 대해 대출규제 완화와 분양권 전매 제한 조치 등을 적용하는 고강도 부동산 규제안인데 그만큼 이번 집값 상승이 심상치 않은 상황이라는 분석입니다.

(취재: 한주한, 곽상은, 이강 / 기획·구성: 정윤식, 장현은 / 디자인: 정혜연)