[김범주의 친절한 경제] 갑자기 '활활'…서울·수도권 집값만 뜨거운 이유는?

친절한 경제입니다. 갑자기 집값이 또 문제입니다. 전국이 그런 건 아니고요. 수도권, 특히 서울이 지금 뜨겁습니다.

작년부터 부동산값 오르내리는 것도 양극화가 될 거다. 서울과 수도권은 오르고 지방은 어려울 거다. 이렇게 말씀드렸었는데, 그 예상보다도 지금 더 차이가 벌어지고 있습니다.

KB국민은행이 전국에 부동산 중개업자들한테 그 지역에 석 달 뒤 집값이 어떻게 될 것 같냐, 이렇게 물어보는데, 오를 것 같다고 답한 숫자를 보면 광주, 울산, 대구는 1~3%밖에 안 됩니다. 거의 그런 사람이 없죠.

그나마 좀 돌아간다는 부산이 8%인데, 서울은 32%나 됩니다. 여긴 안 넣었지만, 경기도와 인천도 석 달 뒤 집값이 오를 거란 전망이 10%대 중반입니다.

이걸 보면 정부가 대책을 내놓는다고 해도, 전국적인 대책을 내기보다는 서울과 수도권에 집중한 대책을 내놔야 되겠다는 걸 생각해 볼 수가 있죠.

그런데 처방전을 내놓기 전에, 대체 왜 시장이 이러는지 분석을 제대로 해야 될 것 같습니다. 우선 가장 두드러지는 증상은 집값이 가장 많이 뛰는 곳이 서울 중에서도 강남, 강남에서도 재건축 아파트라는 겁니다.

서울 개포에 주공아파트라고, 재건축 바로 직전인 아파트가 있는데, 옛날식으로 치면 15평짜리 조그만 아파트가 한 달 사이에 얼마나 올랐나 한번 얘기를 들어보시죠.

[정지심/공인중개사 : 가격 면으로 그 평균 한 8~9천 이상 올랐습니다. (원래 얼마였는데 얼마로?) 한 11억 후반대였는데 지금 12억 후반 13억대 이렇게 형성이 됐어요, 15평 기준으로.]

15평 집이 한 달에 1억이면 한 평에 700만 원씩 올랐단 이야긴데, 왜 이렇게 펑펑 뛰냐, 정부 제도 하나가 뒤에 숨어있습니다.

초과이익환수제라는 제도인데, 재건축을 하면 집주인이 돈을 벌게 되잖아요. 그런데 올해 안에 재건축을 하는 아파트는 이 이득을 집주인이 다 가져갑니다.

그럼 내년부터는 이득을 돈에서 국가가 꽤 많이 세금으로 떼어갑니다. 만약 2억 원을 이득을 봤다고 치면, 세금이 6천500만 원입니다.

그러니까 이 제도가 시행되기 전에, 올해 안에 재건축을 시작하는 데라면 사자, 몇천만 원을 세금 안 내고 내가 이득 보는 거니까, 이래서 지금 돈 있는 사람들이 몰리면서 그 지역이 올라가고 있는 거죠.

그리고 또 한가지 이유가 더 있습니다. 이것도 좀 원래 예상과는 다른 부분인데, 원래 베이비부머 세대, 그러니까 50대, 60대들이 은퇴를 하면 가진 재산이 대부분 집 한 채니까 그거 팔아서 생활비 댈 거다. 그래서 집값이 떨어질 거다. 이런 예상이 있었습니다.

그런데 예상과 반대로 중장년층, 여유가 있는 층에서 집을 사고 있습니다. 한 건설사가 최근에 한 6년 동안 자기 회사가 지은 아파트 중에 10평 남짓한 작은 평수 아파트를 누가 분양받아갔나 분석을 해봤더니, 10년 전만 해도 35살 이하가 절반을 가져갔었는데, 소형 아파트를.

최근에 보시는 것처럼 50대, 60대가 거의 70%를 분양을 받습니다. 의외죠. 이유는 은행 이자가 적으니까, 작은 아파트를 분양받아서 젊은 사람들한테 월세 받는 게 더 낫겠다고 해서 투자 목적으로 사는 걸로 분석이 됐습니다.

종합을 해 보면 재건축 투자, 그리고 중장년층의 월세 투자, 이 두 가지 흐름 때문에 서울 수도권 집값이 굉장히 빠르게 오르고 있다고 볼 수 있습니다.

그런 점에서 정부도 고민스러울 게, 대출 규제를 더 세게 하면 실제로 집을 사거나 전세를 사는 사람들이 어려워지는 반면에, 지금 저렇게 하는 사람들은 여윳돈으로 돈벌이로 사겠다는 거거든요.

그런 사람들한테는 과연 효과가 있을까, 어떻게 이런 사람들에게 맞춤형 대책을 내놓을 거냐, 그리고 돈 있는 사람들이 집 말고 투자할만한 다른 부분을 키워야지 그쪽으로 투자를 할 텐데, 어떻게 할 거냐, 새 정부 경제팀의 첫 숙제가 될 텐데, 이 부분의 답을 내기가 쉽지 않아 보입니다.