[취재파일] 시중은행 조이니 보금자리론 사실상 '스톱'

주택금융공사가 보금자리론의 대출대상을 변경했다. 지난주 금요일(14일) 밤에 홈페이지에 공지하는, 기습적인 방식을 취했다(주택금융공사는 14일 국정감사를 받느라 공지가 늦어졌다고 설명했다). 보금자리론 대상이 되는 주택가격은 9억 원에서 3억 원 이하로 내려갔다. 대출한도는 5억 원에서 1억 원 이하로 낮아졌다. 자금용도는 구입용도만 가능하게 됐다. 종전에 없던 연소득 제한도 생겼다. 부부합산 소득 6천만 원 이하만 보금자리론을 받을 수 있다. 이런 변경은 19일부터 적용돼 연말까지 유지된다.

‘3억 원 이하 주택을 구입할 때만 1억 원까지만’ 빌려 주겠다는 것은 서울과 수도권 ‘보통 크기 이상’의 주택에 대해서는 사실상 대출해 주지 않겠다는 뜻이다. 왜 갑작스런 조치가 나왔을까?

주택금융공사의 올해 보금자리론 취급 목표는 10조 원이었다. 그런데 8월말까지 약 9조4천억 원에 달했다. 대략 매달 1조 원 안팎이다가 8월 들어 월간 2조 원을 넘어섰다. 9월 하순 이후에는 이런 증가세에 가속이 붙었다.

주택금융공사 관계자의 설명은 이렇다. “보금자리론 연간 공급목표의 120% 정도를 취급한다고 가정했을 때 매월 1조 원 정도 수준이다. 한 달 영업일 수 20일을 가정하면 하루에 500억 원 정도씩 공급하는 게 정상이다. 그런데 9월 하순 이후 상황이 급변했다. 하루에 많게는 2천억 원에 육박할 정도로 보금자리론 신청이 늘었다. 이유를 알아보니 시중은행들이 자신들이 취급하는 주택담보대출 금리를 올렸다. 주택담보대출 상품이라는 게 속성상 유일한 차별성은 금리다. 시중은행 주택담보대출 금리가 오르니 보금자리론으로 쏠린 것이다.”

시중은행들이 보금자리론보다 불리하게 자사 주택담보대출 금리를 조정했다는 것은 자신들의 주택담보대출 총량을 본격적으로 조절하기 시작했다는 뜻이다. 밀려오는 고객을 주택금융공사(보금자리론)로 넘겼다고 봐야 한다. 이미 금융당국은 가계대출 취급 실적이 자체 설정목표를 과도하게 넘어선 은행들에 대해서는 특별점검을 실시하겠다고 경고한 바 있다. 자체 총량 관리에 들어가라는 얘기다. 금융당국이 ‘자율적’ 관리를 강조하는 것은 2011년의 기억 때문이다. 당시 금융당국은 가계대출 증가율을 실질 경제성장률과 물가상승률을 합한 경상GDP 성장률 이내로 억제하는 방안을 추진했다. 당시 경상GDP는 7~8%였다. 시중은행들은 이 기준을 사실상 강제로 인식했고, 월평균 가계대출 증가율이 0.6%를 넘지 않게 했다. 이 과정에서 공개적으로 가계대출을 중단하는 사태가 빚어진 것이다. 물론 빗발치는 항의에 며칠 못 가서 이런 기계적인 중단은 철회됐다.

‘사실상 강제’였든 ‘자율’이든 총량 관리는 부작용을 낳을 수밖에 없다. 그 부작용은 상대적 약자로 먼저 향하기 마련이다. 서민들을 대상으로 하는 LH의 일부 공공분양 아파트가 중도금대출 취급은행을 찾지 못하고 있는 게 대표적 사례다. 변경된 보금자리론 대상 밖에 놓이게 된 사람들도 이제는 금리가 더 비싼 시중은행에 가서 주택담보대출이 가능한지부터 알아봐야 할 처지다. 2011년 사실상 강제적인 총량관리 소동은 8월에 일어났다. 지금은 자율적 관리 형식인데다 연말까지 두 달 정도밖에 안 남았다. 금융당국의 '사실상의 총량관리'는 유지될 가능성이 더 높아졌다.