[취재파일] 검찰의 '해운대 엘시티 더 샵' 수사…판도라의 상자는 열리는가? ⑤

연속 취재 '해운대 엘시티' 수사
지금까지 해운대 엘시티 사업을 둘러싼 인허가와 민간사업자 선정, 환경영향평가와 교통영향평가 등에 대한 부산시와 부산시도시공사의 특혜 의혹을 살펴보았습니다.

서울시는 잠실 제2롯데월드 건설과 관련해 환경영향평가와 교통영향평가를 통해 시행사인 롯데그룹에 부담토록 한 금액은 8천억 원 규모입니다. 그러나 부산시는 민간사업자인 엘시티 PFV에 사업성 보장을 이유로 환경과 교통영향평가를 모두 면제시켜 주었습니다. 이로 인해 엘시티 PFV가 얻은 수익만도 수천억 원에 달합니다. 게다가 부산시는 엘시티 주변 교통체증을 해소하기 위한 대책 마련도 시 예산으로 부담키로 했습니다. 쉽게 말해 민간사업자가 부담해야 할 천문학적인 비용을 모두 덤터기 쓴 셈입니다. 그 피해는 고스란히 시민과 부산을 찾는 관광객들의 몫입니다. 그런데 이러한 특혜 의혹은 여기에 그치지 않습니다. 아니 시작에 불과합니다. 지금부터 엘시티 사업을 둘러싼 불편한 진실을 밝혀 보겠습니다.
 
● 엘시티를 둘러싼 불편한 진실 1. “공공개발 사업? 민간호화 수익사업이다” 문제의 부지는 부산시가 시민수변공원으로 조성하겠다고 약속한 땅입니다. 원래 국방부 소유 땅이었지만 공공개발을 명분으로 헐값에 불하를 받았습니다. 또 사업부지가 협소하다는 민간사업자의 요청을 받아들여 주변 민간인 소유 부지와 건물을 강제로 수용했습니다. 시민들에게 또 아파트를 절대로 짓지 않겠다고 약속하고 시민들을 위한 공공개발임을 여러 차례 언급했습니다. 그렇다면 당연히 시민들이 공유할 수 있는 방식으로 개발돼야 하고 그 개발 이익도 시민들에게 귀속돼야 할 겁니다.

과연 그렇게 됐을까요? 엘시티 PFV가 부산시에 제출한 공모안과 건축계획심의서 최종안을 비교해 보면 해답이 나옵니다.
원안을 보면 아파트 주거시설은 아예 없습니다. 그리고 대부분 관광 위락 시설이 대부분입니다. 이 공모 안이 최종 건축 승인 안에서 어떻게 변질됐는지 살펴보겠습니다.
 
● 분양 중인 아파트와 레지던스 호텔 비중 전체의 72%…부유층의 전유물로 전락
건축 심의를 통과한 최종안을 살펴보면 가장 눈에 띄는 게 주거시설 도입입니다. 882세대 아파트 건립 비중은 전체 연면적의 44%로 법적 최대 허용한도 45%에 거의 육박합니다. 사실상 해수욕장 바로 앞에 주거시설 도입 자체도 파격적인 특혜인데다 시행사는 거의 최대 허용한도까지 보장 받았습니다.

더군다나 레지던스 호텔도 개인에게 분양을 할 수 있습니다. 사실상 아파트 분양과 전혀 다를 바 없습니다. 이 비중은 28%입니다. 아파트와 합쳐 무려 72%를 개인에게 분양할 수 있는 겁니다. 엘시티 측은 아파트를 평당 평균 2730만원에 레지던스 호텔은 평당 분양가 3107만원에 분양하고 있습니다. 평당 3천만 원 안팎의 초고가 아파트나 레지던스 호텔을 살 수 있는 사람은 우리나라 상위 5% 안의 부유층의 전유물입니다. 참고로 잠실 제2 롯데월드는 주거시설이 아예 없습니다.

그나마 관광시설이라고 평가할 수 있는 것은 워터파크와 전망대 등 관광휴게시설 6%와 6성급 관광호텔 8.2% 등 15% 정도에 불과합니다. 그러나 이마저도 비싼 입장료를 지불하고 입장할 수 있는 호화 유료시설일 뿐입니다. 위락시설과 판매시설 근린생활시설 또한 비싼 분양가와 임대료로 모두 민간사업자의 수익사업에 불과합니다. 공공개발로 평가할 수 있는 시설은 아예 전무하다고 볼 수 있습니다.

공공개발을 빙자한 민간사업자의 수익사업에 불과할 뿐입니다. 당연히 개발이익은 100% 민간 사업자에게 돌아가는 구조가 된 겁니다. 부산대 윤일성 교수(사회학)는 “해운대 해수욕장이라는 공공의 자산이 부동산 개발업자들의 수익을 위한 공간으로 탈바꿈했다”고 표현하고 있습니다.
 
● 엘시티를 둘러싼 불편한 진술 2. “헐값에 사업 부지를 팔아 넘겼다”
 
엘시티 사업부지는 부산도시공사가 1차로 공공개발을 명분으로 국방부 소유 군부지 29000㎡ 와 민간 사유지 21000㎡를 수용해 5만㎡의 부지를 확보한 후 2차로 한국콘도 부지 15934㎡를 편입했습니다. 총 사업면적이 65934㎡로 늘어난 겁니다. 부산도시공사는 이 가운데 관광시설 용지와 주차장 용지 48344㎡를 유상으로 엘시티 측에 팔았습니다.
부산도시공사가 이 부지를 판 대금은 얼마일까요? 모두 2333억6천여만 원입니다. 그런데 이 부지 대금을 놓고 헐값 논란이 일고 있습니다. 이 부지의 3.3㎡ 즉 한 평의 가격은 1593만원 꼴입니다. 그런데 부동산 전문가들의 평가는 이렇습니다. “문제의 부지는 해운대 해수욕장을 앞마당처럼 이용할 수 있는 마지막 남은 대규모 택지” “희소성이 있어 개발이익이 엄청날 수 있는 부지”로 평가하고 있습니다. 그런데 부산도시공사는 군부지 등 애초에 계획했던 1차 부지 38932㎡는 3.3㎡에 1186만원에 그리고 한국콘도 등 추가로 강제 편입한 민간부지 14824㎡는 평당 2086만원에 민간 시행사에 매각했습니다. 바로 옆에 있는 부지가 불과 9개월여 시차를 두고 거의 두 배에 해당하는 가격 차이로 매각된 겁니다. 윤일성 교수(부산대 사회학)는 “군 부지를 포함한 당초 계획된 부지를 부산도시공사가 터무니없이 싼 가격으로 민간 사업자에게 넘긴 것으로 해석할 수밖에 없다”고 지적하고 있습니다. 부산도시공사는 이에 앞서 2006년 해운대 센텀시티 솔로몬 타워 부지 매각 당시 3.3㎡ 당 1500만 원 대에 팔았습니다. 시기적으로 2년 전에 매각했고 부지의 가치도 훨씬 떨어지는 솔로몬 타워 부지 매각대금과 비교해 보면 납득할 수 없는 가격이라는 평가입니다. 결국 부산시와 부산도시공사는 공공개발이란 명목으로 군 부지를 싸게 구입해서 이를 민간 사업자에게 다시 헐값으로 넘긴 것이란 비판을 면할 수 없다는 지적입니다.
 
● 1천 억대 사업장 안 소공원과 도로부지도 부산시가 제공해줘
 
더군다나 사업장 안에는 소공원과 도로부지도 있습니다. 전체 면적의 26.7%인 17590㎡로 당연히 민간사업자가 부담해 관할 구청에 기부 체납해야 하는 겁니다. 그러나 부산시와 도시공사는 놀랍게도 이 공공 부지를 시 예산으로 무상으로 조성해 제공하기로 했습니다. 금액으로는 시가로 아무리 적게 잡아도 천억 원이 넘습니다. 서울시가 제2 롯데월드에 대한 환경영향평가를 하면서 시행사인 롯데그룹에 생태공원 조성 면적을 38%로 늘리면서 3천억 원이 넘는 금액을 부담토록 한 것과 너무나 대조적입니다.